Рынок недвижимости в России появился не так давно и пока что не может считаться цивилизованным. До сих пор строительство жилья не обходится без скандалов, обманутых покупателей и убогих проектов. Но за эти годы удалось построить сотни миллионов квадратных метров нового жилья, осчастливить и обмануть миллионы покупателей.

Конечно, недвижимость жилая была и в Советском Союзе, ведь граждане должны были в чем-то обитать. Но не было рынка. Купить-продать вот так просто, как сегодня, квартиру было нельзя. Не существовало частной собственности, на черном рынке, незаконном, действовали маклеры, через которых производились обмены площади с доплатой, бартер одним словом и прочее. В 1991 году началась массовая приватизация жилья и появилось право частной собственности на жилые квадратные метры. С этого момента в России начал формироваться рынок жилой недвижимости и рыночная стоимость «квадратов».

Важные вехи

Рождение рынка сразу же отразилось на объемах строительства — как это бывает часто в нашей стране, не в лучшую сторону. С 1991 по 2000 год объемы рухнули с 61,7 млн до 30 млн кв. м. Только в 2011 году удалось вернуться на уровень самого начала 1990-х. Сейчас в России вводится порядка 80 млн кв. м жилья — что, как уверяет Минстрой, рекордно для нашей страны. В это время строители и государство пытались как-то «узаконить» рыночные отношения. Не очень успешно. Мошенничество стало массовым явлением, некоторые обманутые покупатели из той эпохи до сих пор не получили своих квартир. На формирующемся рынке действуют вексельные схемы, предварительные договоры купли-продажи. В результате 2003-2005 годах прошла первая волна обманутых покупателей (дольщиков тогда еще не было).

Одним из самых известных дел стала деятельность коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания», которое было создано в Москве в 2000 году и вело свою деятельность по собиранию денег в 15 субъектах РФ. Руководители компании собирали денежную массу с тысяч людей, некоторые из которых только недавно получили свое жилье. Только в прошлом году в Кировске Ленобласти был сдан домик, который начинала строить «Социальная инициатива» в 2005 году. Владельцев и руководителей компании осудили (хотя денег так и не нашли), но многим горе-бизнесменом удалось избежать наказания.

«Недостаток квалифицированных кадров вместе с пробелами в законодательстве привел к росту мошенничества на рынке жилья. Государство не в силах было сдерживать дикий рост цен на недвижимость, пресекать «серые» схемы, по которым проходили сделки», - отмечает коммерческий директор ООО «Гранд-Строй» Константин Матыцын.

Но прорывом тогда стало появление ипотеки – долгосрочных банковских кредитов под залог недвижимости. Это произошло летом 1998 года. Поначалу кредиты выдавались на 3-5 лет под 19-24% годовых. По сравнению с 30-40%, под которые выдавались потребительские кредиты на покупку жилья, эти проценты выглядели более привлекательными. Но все равно популярности такой кредит не получил. Гениальным изобретением стала разработка схемы ипотеки на строящееся жилье. Программу «Новостройка» АИЖК запустило в 2010 году. Создателем ипотеки на строящееся жилье, думается, можно поставить памятник. Взять западный продукт (а российский закон об ипотеке изначально писали ребята из Гарвардского университета) и переложить его на отечественную почву. Суть в том, что краеугольным камнем ипотеки является наличие залога в виде недвижимости. Реальной, которую можно потрогать руками. Залог строящейся, несуществующей недвижимости, которую, возможно, никогда не построят – чисто российская инновация, импортозамещение. «Ипотека в России ничего общего не имеет с ипотечными кредитами в развитых странах, где она выдается только на готовые квартиры при их покупке! Наша ипотека - потребительский кредит с неизвестным исходом. Отсюда и обманутые дольщики! Это от бедности и безысходности граждан!» - считает директор Санкт-Петербургского Союза строительных компаний «Союзпетрострой» Лев Каплан. С этим утверждением можно спорить, но нельзя спорить с тем, что ипотека на стройку стала играть чуть ли не главную роль в развитии рынка недвижимости последних лет. Сейчас по некоторым проектам доля ипотечных сделок доходит до 80-90%.

В 2004 году законодатели смогли легализовать долевое строительство, приняв знаменитый 214-ФЗ. С этого времени на рынке появляется дольщик. Но застройщики откровенно проигнорировали этот закон, который не запрещал продавать квартиры по другим схемам, без договоров долевого участия (ДДУ). В этом время покупатель строящегося жилья почитался инвестором, а инвестор, как известно, несет все риски, с которыми может столкнуться строительство. Проблема в том, что риски несли только покупатели, а сами строители, девелоперы неплохо зарабатывали, а порой исчезали вместе с деньгами инвесторов в неизвестном направлении.

Постепенно власть выдавила другие схемы, даже ЖСК, которые прописаны в 214-ФЗ. До сих пор есть единичные застройщики, которые умудряются строить по ЖСК, но в основном кооперативы остались лишь в старых проектах, которые начинались несколько лет назад (в ноябре в Госдуму внесет законопроект, запрещающий строить по ЖСК). В то же время заключение ДДУ не избавило дольщиков от риска недостроя и мошенничества с деньгами. Договор ликвидировал появление двойных продаж, потому что каждый ДДУ регистрируется в Россреестре. Но серьезные риски при покупке сохранились, причем несут их только дольщики. Не строители, которые не справились со своими обязательствами, не банкиры, направо и налево раздающие ипотечные кредиты — они в любом случае свои честно заработанные деньги получат. Дольщики по факту остались незащищенными. Несмотря на все потуги федеральных и местных властей количество обманутых продолжало расти. «Также значительное влияние на рынок оказывали периодически возникающие финансовые кризисы в стране в 1998, 2008 и 2014 году. Так, в последний кризис из-за повышения Центробанком ставки рефинансирования произошел обвал ипотеки, и только господдержка позволила этому механизму остаться на плаву»,- добавляет директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«2008 год принес мировой финансовый кризис, который нанес рынку недвижимости России гораздо больше урона, чем дефолт 1998. Банки отказывали в выдаче кредитов, почти четверть строящихся объектов была «заморожена», остальная – снизила темпы строительства. Часть девелоперов обанкротилась, в результате чего появилось большое число обманутых дольщиков. Продавать стали за те деньги, которые были готовы предложить покупатели, зачастую ниже себестоимости», - вспоминает Константин Матыцын.

Из положительного, что принесли кризисы, стал уход от долларовых цен на недвижимость и «гибель» валютной ипотеки.

Кардинальный перелом

За почти 20 лет формирования рынка недвижимости России государству не удалось так регламентировать продажи, чтобы избавить стройку от обманутых дольщиков. Одна из самым главных проблем лежит на поверхности — строительные компании остаются закрытыми, большинство из них имеют уставной капитал 10 тысяч рублей, а оперируют практически бесконтрольно сотнями миллионов и несут ответственность за миллиардные проекты. Банкиры нередко объясняли свое нежелание кредитовать строительство именно этим — строительные компании — это «темные лошадки», финансовое состояние которых невозможно отследить. И об этом свидетельствуют последние громкие скандалы с объектами федеральной ГК «СУ-155» и петербургским ГК «Город», которые оставили без жилья тысячи человек.

Решение этой проблемы очевидно — уход от долевого строительства, продажа готового жилья, которое полностью избавит армию обманутых дольщиков от свежего пополнения. Именно отказ от долевого строительства можно считать следующим этапом в формировании цивилизованного рынка недвижимости. В этом случае, кстати, с рынка автоматически уйдет квазиипотека. Какую цену придется заплатить за это, пока что сказать точно не может никто.

«Принятые в этом году поправки к 214-ФЗ фактически запрещающие долевое строительство, могут привести к существенному росту цен на недвижимость. Чтобы поддержать покупательский интерес, необходимо дальнейшее снижение ставок по ипотеке, которые уже сейчас составляют в среднем около 10%. Но еще более важно снижение ставок по кредитам застройщикам, так как именно банковское финансирование проектов станет единственным источником средств на стройку», - считает Надежда Калашникова.

«В течение последних лет мы наблюдаем расцвет рынка недвижимости в России. Он считается одним из самых стабильных в мире. Раньше и предположить не могли, что появится ипотека под 7% годовых. Застройщики идут навстречу покупателям, предлагая огромное количество рассрочек, собственных ипотечных программ, скидок. Правительство постоянно совершенствует законодательную базу. Все шаги в сторону отказа от долевого участия направлены на дополнительную безопасность дольщиков при совершении сделок», - отмечает Константин Матыцын. - Полагаю, мы идем к рекордно низким процентным ставкам и стабилизации рынка недвижимости».

Действительно, серьезные изменения строительного законодательства происходит на фоне беспрецедентного снижения ставок на ипотеку, что может стимулировать упавший спрос и сгладить реформу строительной отрасли. А там и долевое строительство потихоньку начнет отмирать, а финансировать будут банкиры или БАНК. Вот и государство уже создает ипотечно-строительный банк на базе «Российского капитала», который занимается постройкой объектов «СУ-155»...