Инвесторы давятся новостройками и налогами

Инвесторы давятся новостройками и налогами

Арендный рынок все больше сталкивается лбом с новостройками. Ипотечные платежи вплотную приблизились к цене съема, снижая его привлекательность. В свою очередь власти пытаются вывести из тени арендодателей и заставить их платить налоги, что автоматически повысит стоимость арендной платы. Приобретать квартиру для сдачи в аренду становится невыгодным бизнесом.

На рынке недвижимости революционные перемены. Ипотечные ставки снижаются, дешевых квартир становится больше, расходы на съем жилья почти приблизились к сумме выплат по ипотеке, появились апартаменты с гарантированным доходом. В ближайшем будущем нас ждут отмена долевки и продажи большей части новостроек уже сданными, что лишает строящееся жилье инвестиционного дохода в виде разницы между ценой на этапе котлована и на этапе ввода в эксплуатацию. На этом фоне непонятно, как поведет себя арендный рынок, который также играет важную роль в инвестиционной привлекательности приобретаемого жилья (по данным экспертов, речь может идти о четверти от всего продаваемого жилья), которое можно сдавать, а не только перепродавать.

Теневую экономику попросили на выход

Арендный рынок до сих пор находится в теневом секторе экономики. Ни его объемов, ни его влияние на рынок петербургской недвижимости никто не знает. Негосударственные эксперты называют цифру в 200-250 тысяч квартир, сдающихся в аренду, Горжилобмен уверяет, что таких объектов 400 тысяч. Власти пытаются как-то вывести арендодателей на чистую воду, не чураясь даже доносами от соседей, и заставить платить арендные налоги, но легализовать добровольно свой малый бизнес мало кто желает. «Во-первых, так сложилось, что наши соотечественники стремятся по возможности избегать лишних бюрократических процедур, - считает руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Марианна Устинова. - Во-вторых, легализация рынка повлечет за собой удорожание арендной платы минимум на те же 13%, так что в конечном итоге мы придем к тому, с чего начали: многие арендаторы предпочтут договориться о скидке и избежать волокиты с бумагами».

Впрочем, выход арендного из тени может привести и к положительным результатам. По крайней мере мы будем знать об этом рынке хоть что-то. Но не только. По мнению коммерческого директора ООО «Гранд-Строй» Константина Матыцына, легализация рынка должна прибавить оптимизма инвесторам. «Инвестиции в «первичку» подразумевают не только строительство жилья для последующей продажи в собственность, но и для сдачи в аренду, - поясняет он. - Уход от серых схем создаст благодатную почву для целевых инвестиций в строительство тех же апартаментов. Что, собственно, мы уже сейчас можем наблюдать. Подтверждением этого является рост числа апарт-отелей в Петербурге. В ближайшие годы строительство именно арендного жилья будет набирать обороты».

Перепродажа потеряет смысл

Число инвесторов, вкладывающих на недвижимость, неизвестно, хотя по факту каждый дольщик — инвестор, а не покупатель, поскольку вкладывает в стройку, а не приобретает готовый продукт. Но это к слову. Эксперты отмечают, что доля инвестиционных квартир по проекту может доходить до 25%, причем речь идет не только о тех, кто хочет заработать, купив на этапе строительства по стартовым ценам и продав после завершения строительства или на высокой стадии готовности, если цена выросла, но и о тех, кто приобретает квартиру про запас, для детей на вырост и будет сдавать ее в аренду, чтобы не простаивала. По первым некоторую статистику дает количество договоров об уступке прав требования по ДДУ, то есть когда перепродается еще не готовое жилье. Так, за 9 месяцев этого года таких договоров Росреестр зарегистрировал чуть более 6 тысяч, при том что всего было зарегистрировано 42 754 ДДУ, то есть инвесторов-дольщиков было 7%. Безусловно, не все «переуступки» инвестиционные, но других цифр нет. Также Росреестр не учитывает апартаменты, которые перетягивают часть инвесторов на свою сторону, хотя по привлекательности именно такого формата пока что однозначного мнения нет.

«Инвесторы прежде всего выбирают проект, оценивая его ликвидность на рынке, - отмечает Марианна Устинова. - В этом случае и качественные жилые проекты, и качественные проекты апартаментов не будут сильно отличатся по стартовым ценам. Кроме того, доходность апартаментов не превышает доходности жилых проектов». Она приводит в пример проекты «Аквилон Инвест» в Московском районе, которые в зависимости от типов квартир показали прирост от 14 до 22% годовых, что несомненно выше доходности апартаментов в той же локации, которая в среднем за год составила 13-14%, говорит она. Так, квартиры в первой очереди ЖК «4YOU» со старта продаж подорожали на 22-30% (14-18% годовых), квартиры в ЖК «КосмосSTAR» - на 35% (22% годовых).

Но ситуация, когда можно что-то заработать на степени готовности жилого комплекса, в ближайшие годы изменится. «Всем профессиональным игрокам в сфере недвижимости понятно, что первичка как класс вымрет в ближайшую пару лет, - говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. - Будет полноценная вторичка с минимальными рисками и максимальными ценами. Поэтому все, у кого есть свободные средства, покупают квартиры в новостройках сейчас, пока цены еще не выросли. Заработать на перепродаже уже будет нереально, а аренда останется привлекательной, особенно в сравнении с апартаментами, где выше налог, а правила одинаковые. Что может быть доходнее, чем аренда без посредников, в качестве которых выступают управляющие апартаментами компании, даже если говорить о полностью легальных схемах».

Налоговый расчет

Очень важную роль в рентабельности бизнеса на рынке недвижимости начинает играть налоговое законодательство. Причем с каждым годом налоговые органы все пристальнее наблюдают за теми, кто хочет заработать на квартирном рынке, но забывают поделиться доходами с государством. Не так давно управление ФНС по Санкт-Петербургу сообщало, что налоговики в этом году уже собрали около 700 млн рублей поступлений от сдачи физлицами жилых помещений внаем. В 2016-м сборы по этой статье составили порядка 500 млн рублей. Причем ведомство объявило настоящую войну теневому рынку аренды, собирая информацию из любых источников, в частности от бывших арендаторах с непримиримой гражданской позицией, которые захотели «сдать» своих арендодателей. Попытку, скажем, ввести систему патентов можно считать провалившейся. При демократичной стоимости (для квартир площадью до 70 «метров» он стоит 24 тыс. рублей в год) в этом году таких патентов приобрели всего 227 петербуржцев на сумму в смешные 14 млн рублей. Большинство легальных рантье платят 13% с полученной прибыли, но таких подавляющее меньшинство. В любом случае, очевидно, что налоговые органы не оставят этот рынок в покое и будут продолжать активно выводить его из тени. Так что уже сейчас при расчете рентабельности инвестиционного приобретения квартиры нелишним будет учитывать налоговое бремя, которое включает в себя и налог на недвижимость.

Законно уменьшить налоги можно, став предпринимателем и начав взаимодействовать с государством в другом статусе, к примеру, перейдя на упрощенную систему налогообложения, но к предпринимателям совсем другое отношение государства, местных властей и ведомств, плюс не стоит забывать, что статус ИП предполагает выплату обязательных страховых взносов и другие законодательные нюансы.

Иная ситуация с апартаментами, которые жильем не считаются. Если с квартирами пока что налоговые органы разбираются без энтузиазма, как говорят юристы, особенно с собственниками одной-двух квартир, сдаваемых в аренду, то коммерческая недвижимость (которой считаются апартаменты) пользуется у налоговиков повышенным вниманием, особенно если есть все основания считать деятельность владельца этой собственности предпринимательской. Профессиональным рантье и инвесторам можно порекомендовать обратиться к специалистам, которые помогут оптимизировать налогообложение. Штрафы за нарушение налогового законодательства могут свести на нет не только прибыль от работы на рынке недвижимости, но и довести до банкротства.

Застройщики в тексте статьи: 
Коттеджные поселки в тексте статьи: 
Всего голосов: 0
Вы можете оценить материал от 1 до 5

Добавить комментарий