Гибкость загородного рынка

Гибкость загородного рынка

Проекты на загородном рынке имеют одно неоспоримое преимущество перед городскими, многоэтажными. Они не требуют многомиллионных вложений на этапе проектирования и строительства. Строительство и продажи легко привязать к реализации проекта. Нет продаж — нет строительства.

Загородные девелоперы могут позволить себе гибкую политику по реализации проектов. Падает спрос — приостановили реализацию, меняем концепцию, что-то еще меняем. В городе строительство одной жилой многоэтажки требует сотни миллионов, а чаще несколько миллиардов рублей. Плюс массу согласований, плюс зависимость от подрядчиков, монополистов, кредиторов. Строительство подчинено разработанному изначально плану и ограничено временем действия соответствующего разрешения. На загородном рынке ситуация более либеральная. С одной стороны, это хорошо, можно адаптировать проект под реалии, сменив концепцию, с другой — заморозить реализацию, плодя мертвые поселки, с новоселами-приведениями, которые остались без обещанных коммуникаций.

Остатки - сладки

Как говорят эксперты, в хороших, «правильных» проектах, в которых качество, цена, локация сбалансированы, объекты реализуются довольно быстро (благо и объемы не столь велики). К концу строительства почти не остается непроданных лотов.

«На рынке встречаются самые разные примеры: есть проекты, которые распродаются задолго до завершения, есть и те, которые завершены, но никому из покупателей не нужны. Но, как правило, скорость строительства привязана к скорости продаж. И если нет продаж, то строительные работы так же останавливаются. Значительная доля проектов на рынке сегодня именно таких: немножко построенных и немножко проданных», - отмечает руководитель Экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский.

По данным аналитиков, доля «немножко проданных» серьезно не меняется. «Доля непроданных лотов в коттеджных поселках за IV квартал 2017 год уменьшилась на 1,6 п.п. относительно прошлого периода, - отмечает глава КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, - и составила 51,7% (прирост к концу 2016 года на уровне 0,6 п.п.)». По ее словам, доля непроданных лотов в проектах таунхаусов составляет 41,3%, прирост к уровню прошлого квартала на 0,9 п.п. В целом за 2017 год доля таких объектов увеличилась на 2,2 п.п.

«Все проекты нашей компании - долгоиграющие. Мы вводим объекты в эксплуатацию и , соответственно, передаем покупателям, поэтапно – по очередям строительства. Обычно порядка 50-60% заселяется сразу и в течение 2-4 месяцев вымываются остатки», - рассказывает директор по продажам, маркетингу и рекламе ГК «Кивеннапа» Наталья Латышева.- Не вижу особого смысла в уменьшении этого процента. Бизнес-процессы настраиваются именно под такую систему поступления денежных средств от продаж».

В кризисное время ряд девелоперов сменил концепцию своих поселков, подстраивая ее под снижение платежеспособного спроса. Как говорят эксперты, это правильное решение и многие, кто не пошел на такие шаги, до сих пор ждут богатых времен и своего клиента. Так, в коттеджном поселке «Смольный» вместо коттеджей бизнес- и премиум-класса решили возвести 289 домовладений в виде таунхаусов 69-90 кв. м и дуплексов 123 кв. м с придомовой территорией 1-4 сотки. Ценник удалось снизить до 1,75 млн рублей, тогда когда на старте реализации он начинался от 5,6 млн рублей.

Неудачные проекты довольно быстро уходят с рынка или продажи в них приостанавливают. «За 2017 год приостановлены продажи в порядка 40 проектах, где предлагаются коттеджи и таунхаусы, - рассказывает Ольга Трошева. - Основания для приостановки различны: например. В некоторых преоктах пересматривается концепция застройки участков, ряд проектов приостановлен в связи с неясной ситуацией с застройщиком (поселки от компании Luonto) и так далее».

214-ФЗ в помощь

Поправки в 214-ФЗ усложнят работу большинства застройщиков в Петербурге. Об этом не раз говорили как эксперты рынка, так и сами застройщики. Речь идет именно о долевом строительстве, а оно используется на загородном рынке редко. Так что в этом плане страхи «долевых» строителей на загородку не распространяются, наоборот, эти изменения могут подтолкнуть часть застройщиков прекратить существование или уйти на небольшие загородные проекты. «Если к понятию «загородная недвижимость» отнести только индивидуальное жилищное строительство, то, возможно, поправки и смогут увеличит спрос на загородном рынке, - рассуждает Наталья Латышева (ГК «Кивеннапа»). - Но мы все должны понимать, что сегодняшнее законодательство подводит под нормы 214-ФЗ ( соответственно и дальнейших манипуляций с этим рынком) всю СТРОЯЩУЮСЯ недвижимость». Единственное, по ее словам, чем загородке (малоэтажке) будем немного легче, так это в том, что время строительства гораздо меньше, чем в крупных многоквартирных объектах, и регистрация прав возможна поэтапно, даже, по единично. «А вообще, я считаю. Что данное нововведение делается не столько с целью защитить дольщиков, а с целью помочь банкам в развитии их деятельности», - резюмирует Наталья Латышева (ГК «Кивеннапа»).

Застройщики в тексте статьи: 
Всего голосов: 0
Вы можете оценить материал от 1 до 5

Добавить комментарий