Подошедший к концу 2014 год деревянной лошади оказался переломным для всех сфер жизни страны, и последствия его событий мы будем остро ощущать неопределенный промежуток времени (будем надеяться — недолгий). Не хочется в преддверии зимних праздников повторять подобно мантре слова «вот он, кризис пришел», но и найти предпосылки для оптимистичного взгляда на российскую экономику крайне непросто.

Ажиотажный всплеск покупательского интереса, наполнивший перед Новым годом кошельки продавцов бытовой техники, так и девелоперов (прежде всего, квартирного рынка) неминуемо идет на спад. Что же останется от платежеспособного спроса в будущем году при текущих обстоятельствах: существенно подросших процентных ставках по всем видам кредитования, галопирующей инфляции, по темпам роста обогнавшей все прогнозы, и зарплатах, о росте которых осталось только мечтать? И главный интересующий нас вопрос — каким же образом поведет себя в контексте складывающейся обстановки рынок загородной недвижимости?

В конце года мы проводим очередной опрос девелоперов и экспертов, для того чтобы выяснить, с какими результатами завершился для них этот год, с каким настроем они смотрят в будущее, как планируют свою работу в экономически непростых условиях.

С какими итогами Ваша компания подошла концу года? Какие ключевые факторы повлияли на результат работы?

Красненко Максим, генеральный директор ГК «Кивеннапа»

Однозначно можно сказать, что год для рынка был непростой. Начало года для ГК «Кивеннапа», как и для многих ведущих застройщиков, ознаменовалось всплеском спроса, который к концу весны обернулся затишьем на рынке. Людей с «живыми» деньгами становится все меньше, возможностей привлечь средства банков — тоже. В условиях нарастающей инфляции, падения рубля и увеличения ставки ЦБ, цены продолжают расти, количество новых проектов уменьшается, а люди боятся вкладывать деньги в долгие стройки.

В этом году ГК «Кивеннапа» был сделан упор на продаже готового жилья. В декабре компания сдала еще один крупный квартал в ЖК «Кивеннапа Север», который был рассчитан на 220 домовладений. На момент сдачи в квартале уже приступили к ремонту 110 семей.

В следующем году готовятся к сдаче кварталы в ЖК «Кивеннапа Юг», ЖК «Кивеннапа Юго-Запад», а также первая очередь в ЖК «Кивеннапа Симагино».

Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка "Ольшаники2»

В связи с отложенным спросом на рынке загородной недвижимости по известным причинам покупали больше земельные участки без строительного подряда в качестве инвестиций. К концу года паника на потребительском рынке усилилась, и мы продали еще несколько земельных участков.

Алексей Баринов, коммерческий директор Группы компаний «Айдадом»

Для ГК «Айдадом» этот год был непростым, но успешным, и по всем нашим поселкам мы отметили стабильный спрос, на который рассчитываем и в будущем году. Одним из ключевых факторов для этого стал широкий ассортимент наших проектов. В 2014 году мы увеличили объем выведенных проектов в 2 раза, и сегодня наш земельный банк насчитывает 14 поселков разной стадии готовности, что составляет более 400 га.

Сложная геополитическая обстановка также повлияла на нас, акцентировав внимание на загородной недвижимости как недорогом и удобном способе сохранить деньги. Таким образом, сейчас «Айдадом» вступает в активную стадию развития.

Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые территории»

Прежде всего, в ответ на изменения в экономике мы постарались максимально зафиксировать себестоимость проектов: закупили материалы, произвели авансовые платежи, чтобы зафиксировать для себя цены будущих поставок и работ. Мы понимаем, что ситуация может развиваться совершенно непредсказуемо, поэтому прежде всего мы постарались уменьшить риски увеличения себестоимости наших объектов. В этом году мы подняли цены на оставшиеся лоты примерно на 15%. Это было сделано еще до главных потрясений и скачков курса. Больше пересматривать цены пока не предполагаем. Конечно, если экономическая ситуация не вынудит нас это сделать.

Назаров Андрей, генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

Несмотря на то, что уходящий год был богат на события — менялись правила и регламенты утверждения граддокументации, дешевел рубль — реализация нашего самого крупного проекта, города-спутника Южный, идет по плану. Подготовлены все необходимые документы для согласования проекта землепользования и застройки, ведутся переговоры с резидентами, потенциальными инвесторами, разрабатываются детализированные концепции под развитие отдельных участков.

Более того, процессы, происходящие сейчас в экономике, делают Южный как никогда актуальным. Нужно решать задачи по импортозамещению и современным технологиям. Мы заложили в содержание и Генплан индустриальные, учебные и научно-производственные площадки, способные стать платформой для предприятий этой сферы.

Одним из значимых событий года было решение Верховного суда по иску нескольких активистов. Город-спутник «Южный» остался в Генплане города, можно в спокойном режиме продолжать работу над проектом. У нас не было сомнений в том, что Генплан и связанные с «Южным» корректировки подготовлены профессионально, учтены все нормативные требования, в том числе — связанные с экологией.

Прошедший год был знаковым и для наших «малых дел». Мы заселили коттеджный поселок «Золотые ключи», вывели на рынок два новых поселка — «Тайберри» и «Демидовскую усадьбу». Убедились в высоком спросе на подготовленные к строительству участки: мы продаем абсолютно упакованный продукт, с дорогами, инженерией и коммуникациями.

Что, по Вашему мнению, ждет рынок загородной недвижимости в будущем году? Какое предложение будет востребовано и почему?

Дмитрий Майоров, генеральный директор «Русь: Новые территории»

В ближайшей перспективе вряд ли мы увидим изменения цен. Сейчас коллеги пребывают в состоянии растерянности. Понимание о состоянии рынка у застройщиков сложится не раньше, чем к февралю. Тогда и начнут переписывать ценники. Граждане, успевшие переложить деньги в валюту, до этого же времени будут наблюдать за ситуацией и не захотят расставаться с перспективным активом.

Думаю, в следующем году мы увидим разнонаправленные изменения. Те, у кого все в порядке с продажами, повысят цены, остальные — будут понижать. В первом полугодии следующего года, думаю, будет серьезный провал по спросу, будет расторгнуто и какое-то количество уже сложившихся договоренностей между продавцом и покупателем.

Красненко Максим, генеральный директор ГК «Кивеннапа»

В текущих условиях неминуемо стоит ждать роста цен, пусть даже и в пределах инфляции, которая в последнее время довольно резко увеличила темпы. Более того, будет и уменьшаться среднее предложение на рынке, потому что у людей не будет средств покупать большие дома — эта тенденция уже начала проявляться.

Спросом будут пользоваться форматы наиболее близкие к городской квартире — квартиры в малоэтажных комплексах и таунхаусы. В данный момент ГК «Кивеннапа» представляет достойную альтернативу — то же самое, но за меньшие деньги. Период инвестирования прошел, теперь жилье будут покупать те, кому оно действительно нужно, а значит, стоит ожидать падения спроса на участки, разгоревшегося в этом году.

Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка "Ольшаники2"

По моему мнению, в будущем году будут востребованы земельные участки малой площади с инженерной подготовкой. Если и будут брать дома, то, вероятнее всего, небольших площадей. Сильно вырастет спрос на аренду загородных домов — люди по-прежнему тянутся на природу, а переждать кризис можно и в арендованном доме. В связи с этим, на обоих наших объектах подготовлены готовые к сдаче в аренду новые дома.

Алексей Баринов, коммерческий директор Группы компаний «Айдадом»

Сейчас мы уже видим, что на загородном рынке спрос смещается в сторону готового предложения: поселки высокой стадии готовности, а также таунхаусы. Из-за нестабильной экономической ситуации люди будут искать варианты сбережения денег в краткосрочных проектах (в них надежнее вкладываться) с небольшим денежным порогом входа — до 1-2 млн рублей. Дополнительным преимуществом подобных предложений станет беспроцентная рассрочка на длительный срок.

Одним из самых популярных форматов станут таунхаусы, так как это реальная альтернатива городской квартире: цена ниже, а площадь больше. При этом с развитием транспортной сети, жизнь в собственном загородном доме становится более удобным вариантом, чем в тесной квартире на окраине Петербурга с его постоянными пробками.

Если смотреть в целом, наступает хорошее время для нашего сегмента. Сегодня загородная недвижимость — один из самых надежных и удобных способов сохранения средств. С точки зрения инвестиций она ничем не уступает городской, а при обращении к надежному девелоперу можно получить существенный прирост инвестиций, в 1,5-2 раза от первоначальной стоимости. В нашей компании есть примеры такого увеличения вложений.

Назаров Андрей, генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

Принципиальных изменений в структуре предложения на следующий год мы не прогнозируем — продаваться будет всё то, что выводилось на рынок в последние пару лет. Если говорить о новых проектах, то, скорее всего, в 2015 году они будут выводиться не так активно, как в 2013-2014 гг., с упором на участки без подряда, которые не требуют от застройщика существенных вложений и пользуются стабильным спросом у покупателей. В категории загородных домов спросом по-прежнему будут пользоваться наиболее экономные варианты — небольшие таунхаусы и коттеджи.

Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитики Ассоциации риэлторов СПб и ЛО:

Последней весьма показательной тенденцией в загородном сегменте служит рост интереса клиентов к участкам под самостоятельную застройку и существенное снижение, по сравнению с прошлым годом, интереса к таунхаусам. Мы видим причину в том, что граждане, которые имели желание в какой-то перспективе приобрести объект на загородном рынке, теперь спешно понесли деньги застройщикам, опасаясь за будущее своих сбережений.

Соответственно, мы видим, что растет объем сделок с пустыми участками, граждане в среднем приобретают земли заметно более дешевые, чем год назад — на что хватает накопленных денег. Средняя цена сделки, согласно данным информационного обмена, с 172 000 рублей (показатель октября 2013 года) сократилась до 151 000 рублей (октябрь 2014 года). Средние цены покупки на дома и таунхаусы не меняются. Видимо, они достигли некоторого сбалансированного значения.

Девелоперы внимательно наблюдают за ценовой ситуацией. Их решения об изменении цен в 2015 году будут напрямую связаны с темпами инфляции. Если она выйдет за разумные пределы, понятно, что ценники перепишут все застройщики. Каковы эти пределы, вопрос, конечно, дискуссионный. Важнейший вопрос для прогнозирования инфляции: как поведет себя доллар по отношению к рублю.

Прогнозы экспертов относительно курса валют в декабре подтверждают только одно: они не сбываются. Так что особого смысла прислушиваться к ним, по-видимому, нет. Курс валюты, в свою очередь, крепко привязан к мировым ценам на нефть. Но и здесь мы не видим единства. Различные эксперты прогнозируют цены на 2015 год от 40 до 72 долларов за баррель. В наступающем году нас могут ждать много разных сюрпризов. Цены на нефть, курс рубля и темпы инфляции предсказать невозможно. Остается одно: держать нос по ветру.

Каким образом текущая экономическая ситуация отразится на кредитовании девелоперского бизнеса, на предоставлении кредитов на покупку недвижимости населению?

Красненко Максим, генеральный директор ГК «Кивеннапа»

Сейчас главный вопрос заключается в том, сколько будет действовать новая ставка ЦБ. Если это была мера для подавления ситуации, происходившей с рублем на прошлой неделе (16-17 декабря 2014 г. — прим. ред), то все не так плохо. В противном же случае предстоит увидеть рост ставок не только на ипотеку, но и на кредиты для физических и юридических лиц, или даже приостановку действия данных программ. Это приведет к сокращениям объемов выдачи заемных средств, что в свою очередь негативно скажется на экономике. Многим покупателям придется отложить покупку жилья до лучших времен, а для бизнеса это будет означать сокращение ликвидности и, очевидно, приведет к росту цен.

Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка "Ольшаники2"

Текущая ситуация самым негативным образом отразится на кредитовании, что уже и происходит. При сегодняшней ставке Сбербанка нет смысла брать жилье в ипотеку.

Алексей Баринов, Коммерческий директор Группы компаний «Айдадом»

С учетом текущей экономической ситуации банки с осторожностью будут открывать кредитные линии как юридическим, так и физическим лицам. Рост ставок, в первую очередь по ипотеке, приведет к незначительному, но тем не менее снижению спроса населения на кредитные продукты. Банки будут чаще отказывать в кредитах, уменьшат количество объектов с длительным сроком реализации из-за ограниченного финансирования и будут чаще рассматривать проекты краткосрочные, обладающие высокой ликвидностью.

Назаров Андрей, генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

Резкое повышение ставки рефинансирования практически остановило ипотечное кредитование, так как процентные ставки по кредитам стали неподъёмными. Очень надеемся, что тем клиентам, у кого на руках уже есть одобрение по кредиту, удастся получить деньги по старым условиям. Надеемся, что эта ситуация носит временный характер, но в прогноз на 2015 год ипотечные сделки уже не закладываем.

Какие акции и скидки можно будет ожидать в канун Нового года и в течение января в рамках Вашего проекта (ов)? Как будут работать отделы продаж?

Красненко Максим, генеральный директор ГК «Кивеннапа»

Вместо того, чтобы предоставлять нашим клиентам скидки, ГК «Кивеннапа» старалась сохранять цены в течение года.

В канун Нового года, 31 декабря, будет работать только центральный офис в Санкт-Петербурге. С 1 января уходят на праздники как центральный, так и офисы продаж на площадках. Просмотры возобновятся 3 января, а центральный офис начнет работу уже 12 января.

Геннадий Черненко, девелопер коттеджного поселка "Ольшаники2"

Мы готовы уступить до 10% за готовые дома. Отделы продаж будут работать в обычном режиме

Алексей Баринов, Коммерческий директор Группы компаний «Айдадом»

С 1 по 31 декабря в компании действует акция «Выбери свой подарок». После приобретения загородной недвижимости, покупатель может выбрать между денежной скидкой на участок/таунхаус или подарком. Для этого разработана специальная система баллов. При покупке участка на сумму до 800 тыс. руб. клиент получает 40 баллов, на сумму до 1,2 млн руб. — 60 баллов и т. д. Можно получить по тысяче рублей скидки за каждый балл или же обменять баллы на подарок — печь-камин, беседку или баню.

Во многих наших коттеджных поселках постоянно действуют специальные предложения на приобретение избранных земельных участков. Что касается таунхаусов, продолжается акция «Кухня в подарок» и супер-цены на покупку таунхаусов с отделкой.

Наши офисы продаж работают до Нового года ежедневно, 31 декабря — укороченный день. Звонки и заявки на просмотры участков принимаются круглосуточно. В новом году уже с 3 января по предварительной записи начинаются просмотры участков и таунхаусов в поселках.

Назаров Андрей, генеральный директор ООО «УК «СТАРТ Девелопмент»

Сейчас у нас очень активно разбирают недорогие участки в СНП «Тайберри», в основном, конечно, с инвестиционными целями. Продавцы работают почти без выходных, последние просмотры будем проводить 31 декабря. Отдохнем дня три и с 4 января возобновим работу — по опыту прошлых лет клиенты часто посвящают январские праздники изучению рынка и объезду посёлков.

На дуплексы и коттеджи в «Золотых ключах» у нас действует новогодняя акция. Клиент при совершении сделки сам выбирает себе подарок — гараж, дополнительный участок в «Тайберри» или скидку 300 тыс. руб. Также можно воспользоваться рассрочкой до 12 месяцев — для готового дома это очень хороший вариант. На земельные участки в «Тайберри» и «Демидовской усадьбе» действует только стандартная скидка 10% при единовременной оплате, а в январе планируем повышение цен. Поэтому нужно спешить, чтобы успеть вложиться в землю по ценам 2014 года.

***

Как видим, практически в каждом ответе чувствуется явная озабоченность происходящими событиями и даже некоторая растерянность. Однако застройщики не теряют оптимизма, ведь что для одного — кризис, для другого — время поиска новых возможностей для заработка, причем многие из них успешно претворяются в жизнь.

Как мог заметить читатель, среди экспертов нет единого мнения относительно того, какой продукт будет востребован в будущем — одни предрекают рост популярности таунхаусов как альтернативы городской квартире, другие отдают пальму первенства инженерно подготовленным участкам. Каждая из точек зрения имеет одинаковые возможности для дальнейшего развития, однако определенно можно сказать следующее — средний бюджет покупки будет стремиться к уменьшению. Кроме того, текущий кризис покажет, чей продукт окажется востребованным в период падающего спроса, а также остеит определенный процент не самых удачливых компаний — и да выживет сильнейший!

Автор: Анастасия Николашенкова

источник: Poselkispb.ru