Федеральные чиновники уже не первый раз обращают внимание на рынок малоэтажного и частного домостроения. Изначальная цель — обеспечить доступным жильем россиян — постепенно трансформировалась. Сейчас интерес шкурный — необходимо повысить показатели по вводу жилья и отчитаться перед президентом Владимиром Путиным, мол, делаем все возможное, уж не казните, если ничего не получится.

Федеральные и менее важные чиновники в последнее время не раз уже выступали с заявлениями о необходимости поддержки частного и малоэтажного строительства. Понять их можно. Президент поставил задачу довести строительство жилья в стране до 120 млн кв. м в год. «Цель весьма амбициозная, но реалистичная, если учесть новые технологии и опыт наших строительных компаний. Если мы хотим, чтобы 5 млн семей получали новое жилье каждый год, то строить надо 120 млн кв. м», — сказал Владимир Путин, выступая весной прошлого года перед Федеральным собранием. Сейчас в России возводится 70-80 млн кв. м жилья ежегодно, а должны строить в полтора раза больше. С учетом того, что, к примеру, в прошлом году из 73 млн кв. м жилья 32,5 млн было построено частниками (почти 45%), без активизации индивидуального домостроения решить президентскую задачу только ростом многоквартирного строительства невозможно. Причем в связи с изменениями в долевом законодательстве вполне возможно сокращение строительства «индустриальных» домов. Отсюда и внимание высокопоставленных чиновников к стимулированию частного домостроения, о котором они уже успели порядком забыть. Как показывает история современной России, уже не в первый раз государство пытается стимулировать строительство как малоэтажного, так и частного жилья, но попытки эти носят какой-то безвольных характер, для галочки.

Хотели как лучше

В марте 1996 года президент РФ Борис Ельцин подписал указ о разработке федеральной целевой программы «Свой дом». В это время строительство жилья катастрофически снизилось. В 1990 году, по данным Росстата было построено 61,7 млн кв. м, в 1991 году — 49,4 млн, в 1996-м — 34,3 млн. Снижение почти в два раза за пять лет. Так что появление указа и целевой программы стали вполне логичными, а заявленная цель — «снижение цен на жилье и обеспечение его доступности для всех категорий россиян» — до сих остается актуальной. Причем нельзя сказать, что доступность в этой программе означала очень-очень дешево. «Стоимость 1 кв. метра общей площади жилья в индивидуальном жилом доме с автономными источниками жизнеобеспечения не должна превышать среднего двухмесячного денежного дохода на душу населения в субъектах Российской Федерации», — говорилось в документе. Если представить, что программа эта действует сейчас, то исходя из показателей душевого дохода прошлого года (в Петербурге — 42,8 тыс. рублей, в Ленобласти — 29,5 тысяч) стоимость квадратного метра вполне себе рыночная — от 60 до 85 тыс. рублей. Но кроме максимальной стоимости строительства, документ обязывал разработать механизм долгосрочного кредитования на срок от 10 до 25 лет. Плюс к этому предполагалось, что региональные власти «будут создавать правовые и экономические основы для широкого развития индивидуального строительства с бесплатным выделением земель под застройку», а также сооружать за счет местных бюджетов инженерную первичную инфраструктуру (об этом, кстати, в нынешних инициативах ничего не говорится). Итогом этой программы должно было стать в 1999-2000 годах «массовое строительство индивидуальных малоэтажных доступных по цене домов во всех регионах с вводом в эксплуатацию в 2000 году не менее 80% общего объема индивидуального жилищного строительства». О результатах этой жилищной программы неизвестно. Известно, что никакого массового строительства не наблюдалось и не наблюдается. Никаких кредитных продуктов разработано не было. Региональные власти за редким исключением (об этом ниже) проигнорировали свое участие в поддержке индивидуального строительства. В общем программа «Свой дом» незаметно для всех прекратила свое существование, повторив судьбу знаменитой госпрограммы времен СССР «Жилье-2000».

Что 2020 год нам готовит

Мы специально остановились подробно на программе 1996 года и на ее результатах, чтобы показать, что государство не в первый раз безуспешно берется за развитие рынка частного домостроения. В портфель провалов можно добавить еще инициативу другого президента, Дмитрия Медведева, о создании «Фонда развития жилищного строительства» (Фонд РЖС), основной целью которого должно было стать «содействие развитию индивидуального и иного жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры». Вместо индивидуального строительства Фонд занимался продажей подешевке федеральной земли под проекты КОТ, часть из которых так никогда и не была реализована. В 2016 году Фонд РЖС был ликвидирован, а его полномочия переданы «Единому институту развития в жилищной сфере» (сейчас ДОМ.рф).

Как ни странно, свежие инициативы по развитию индивидуального строительства также связаны с деятельность Дмитрия Медведева, но уже в статусе премьер-министра. В прошлом году правительство запустило программу субсидирования кредитной ставки на покупку деревянных домов («деревянная» ипотека), но результаты ее оказались более чем скромные. Планировалось, что с помощью нее будет приобретено 2,5 тыс. домов (заводских домокомплектов), но было совершено всего 100 сделок за год.

Из того, что говорят чиновники, складывается впечатление, что упор делается на развитии деревянного домостроения, то есть по сути лесопромышленного комплекса. Так, Комитет Совета федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию весной разработал рекомендации по развитию деревянного домостроения в России. По мнению сенаторов, за счет предоставления россиянам лесоматериалов на льготных условиях можно к 2025 году увеличить ежегодный объем строительства до 145 млн кв. м. Звучит фантастично. Президент сказал «120 млн», а мы догоним, перегоним и перевыполним! Но, если смотреть на вещи трезво, представить, что россияне массово бросятся рубить льготный лес, сушить его и строить дома, сложно. На этом инициативы не закончились. В конце апреля вице-министр, курирующий строительную отрасль, Виталий Мутко провел совещание о финансовых инструментах, в том числе кредитных, для поддержки индивидуального жилищного строительства. По итогам совещания ряду министерств и ведомств, а также Банку России, Сбербанку и «ДОМ.рф» было поручено разработать проект программы поддержки индивидуального жилищного строительства, в том числе по субсидированию процентных ставок по ипотеке, подготовить стандарт поселка и типовых проектов индивидуального жилищного строительства повторного применения и прочее. Программа, говорят, должна быть запущена с 2020 года, но на сегодняшний день о том, как идет ее разработка, ничего неизвестно.

Спешат на помощь

Грядущие планы поддержки частного домостроения хороши уже тем, что они есть. Ничего плохого в том, что под льготы попадает деревянное домостроение, нет. Лучше по максимуму использовать лесные богатства в России, чем перегонять все в Европу и Китай. «Поддержка деревянного домостроения логична, т.к. согласно данным нашей внутренней аналитики, собранной за последние 1,5 года, более 51% покупателей хотят строить дома на основе деревянных конструкций, – рассказывает Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки». – Но покупка заводского дома предполагает удорожание дома в среднем на 30%. Конечно, при условии, что выбор падает на завод с высокими стандартами производства и качества, современным оборудованием и технологиями, вложения окупаются».

Кроме того, отмечает Сергей Балуев, эффективными шагами по поддержке индивидуального строительства стало бы субсидирование ипотечных ставок. «В перспективе позитивно бы сказалось расширение списка банков, которые предлагают кредиты на загородную недвижимость, подрядчиков и производителей домов по разным технологиям, включенных в госпрограммы. Минстрой тоже не раз подчёркивал, что именно ипотечное кредитование может стать хорошим драйвером для роста объемов индивидуального жилищного строительства. Очень важно информационное освещение всех этих возможностей для населения и длительные сроки действия программы. Практика показала, что именно эти параметры были слабо проработаны ранее», – резюмирует он.

Несколько иную позицию по поводу кредитования озвучил Дмитрий Сперанский, руководитель экспертного бюро «Сперанский»: «Сначала нужно понять, какие цели преследует господдержка. Если цель – кардинально увеличить количество строящихся домов, то льготное кредитование не сработает. Гражданам, конечно, всегда приятно получить деньги. Однако дело не в деньгах. Сегодня каждый обладатель «двушки» в Петербурге может купить неплохой дом за городом. Но он этого не делает. Потому что за городом нет инфраструктуры, не решены проблемы со школами, детскими садами, поликлиниками, транспортом и пробками. Возможно, если бы правительство в качестве поддержки организовало бы школьные автобусы, возможность работать на дому или через виртуальный офис, больше народу бы перебрались за город».

Ложка меда

Трудно сказать, что необходимо в первую очередь сделать властям, чтобы стимулировать индивидуальное домостроение. И получится ли у чиновников добиться реальных результатов в этот раз. Хотя опыт эффективной поддержки в России имеется, и не в одном регионе. Взять хотя бы Белгородскую область, где 85% жилья строят частники. Для этого местная власть еще 25 лет назад сделала ставку на индивидуалов и начала создавать для них специальные программы с льготными условиями. Это и недорогая земля с коммуникациями (одно из текущих предложении «Белгородской ипотечной компании» – 150 тыс. рублей за 15 соток со всеми инженерными сетями в п. Разумное Белгородского района), и разнообразные субсидии под 5-10% годовых. С этого года приобрести участок в Белгородском области по льготным региональным программам может любой житель России (обязательное условие — строительство дома в течение 7 лет). Сработает ли такой подход, к примеру, в Ленобласти, сказать трудно. Пока что особого желания у ленинградских властей не наблюдается — им бы с проблемными объектами разобраться. Пока не появились новые.