Ипотека второго сорта

Банки неохотно предлагают ипотечные программы на загородном рынке, сосредоточив все свои усилия на увеличении армии дольщиков многоэтажек. Правда, ситуация меняется в лучшую сторону. Медленно.

Начнем с того, что никакой статистики, сколько выдано на загородном рынке ипотечных кредитов, нет. Банки вообще не любят разделять ипотеку на какие-то сегменты, декларируя только общие объемы займов. Даже количество кредитов на построенное и строящееся жилье — тайна за семью печатями. Есть статистика по ипотеке с господдержкой, которой любит хвастать Минстрой РФ. Но на загородный рынок государственная поддержка не распространялась — Минстрой вообще не особо обращает внимание на этот рынок, как и местные власти, озабоченные только тем, как бы не появились новые когорты обманутых дольщиков. На загородном рынке из-за его «малочисленности» и специфики обман случается не в таких масштабах, как в городе, так что власти «могут спать спокойно».

Особые условия

Безусловно, загородный рынок можно считать более рискованным для банков: здесь нет такого мощного контролирующего аппарата, как в долевом строительстве многоквартирных домов. Правда, и при наличии этого аппарата, мощной законодательной базы долевое регулирование нет-нет да и дает сбои. Хотя банки, к примеру, в случае банкротства застройщика или ставшего проблемным недостроя особых рисков не несут: дольщикам все-равно придется выплачивать ипотечный кредит несмотря на отсутствие или задержку получения ключей от квартир. А вот в случае с загородным домом банк может оказаться у разбитого корыта: и без денег, и без ликвидного объекта, который даром никому не нужен. Поэтому тут вступают механизмы «защиты» - высокие проценты, высокий первоначальный взнос и другие спецусловия, которые если бы действовали на первичном рынке, давно бы похоронили долевое строительство, сделав ипотеку максимально недоступной.

Впрочем, ситуация медленно меняется. «Ставки снижаются на фоне снижения ставок на вторичном рынке. Сделки носят единичный характер, но есть вероятность роста спроса в связи с приближением сезона», - отмечает гендиректор компании «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. И добавляет: «Программы на приобретение загородной недвижимости были закрыты в большинстве банков долгое время, но последнее время начали снова появляться и ставки вполне доступные: в среднем 13-15%, при большом первоначальном взносе (от 50%) можно получить минимальную ставку в 11,9%». Особенность программ по приобретению загородной недвижимости - специфические требования к самим объектам недвижимости (дальность, назначение земли, пригодность дома для круглогодичного проживания) нежели к заемщикам. Также дополнительно можно рассматривать целевые и нецелевые кредиты под залог недвижимости. «По ставкам примерно идентично, но при нецелевом кредите нет ограничений по приобретаемому объекту, в том числе можно и строить дом на уже имеющейся земле. Под строительство кредитуют буквально пара банков, причем зачастую клиенты сталкиваются с проблемами согласования документов по строительной компании и в конечном итоге либо закладывают имеющуюся квартиру, либо приобретают землю с готовым домом», - добавляет эксперт.
«За последнее время значительно смягчились условия кредитования именно загородных объектов, - говорит руководитель экспертного бюро «Сперанский» Дмитрий Сперанский. - Это было вызвано в том числе тем, что снизилась активность заемщиков на городском рынке и банки стали лояльнее смотреть на другие сегменты рынка.

Существенно развитие за последние годы претерпел сегмент загородных квартир, спрос на них стал предсказуемым, банки спокойно принимают эти объекты в залог. С типовыми земельными участками особенно на землях ИЖС у надежного девелопера проблем тоже не возникает и число ипотечных договоров здесь уверенно растет. А вот частный, еще не построенный дом, на сегодня самый сложный предмет залога для банков. Многое зависит от того, кто его будет строить и по каким технологиям».

Сами девелоперы-оптимисты, у кого сохраняются на хорошем уровне продажи, позитивно оценивают более активный приход банков (пусть даже всего пары) на загородный рынок. Оно и понятно: увеличивается число потенциальных клиентов, за счет тех, у кого нет возможности выложить несколько миллионов рублей налом или выплачивать краткосрочную рассрочку.
«Я бы отметил серьезный прогресс в ипотечном кредитовании загорода за последние несколько лет, - говорит директор по продажам ГК «ФАКТ.» Сергей Балуев. - Из пожеланий: хотелось бы снижения ставок до уровня городских, так как в земле, по нашему мнению, риски меньше. Сейчас у нас доля ипотечных сделок - 6-7%. Это существенно, но меньше чем в новостройках в городе. Снижение ставок и размеров первого взноса, без сомнения, способно увеличить долю ипотечных сделок в 2-3 раза».

На что дают

Из-за «недоразвитости» загородного рынка банки в основном дают кредиты на уже существующие объекты недвижимости — готовые дома, земельные участки, построенные таунхаусы, то есть реальные, фактически существующие объекты. На самом деле это и есть классика ипотечного жанра, предмет залога должен иметь не виртуальную, а реальную стоимость. Но российское ноу-хау банковское кредитование строящегося жилья за счет дольщиков не обошло и загородный рынок. Повезло застройщикам, которые реализуют таунхаусы и квартирную малоэтажку по 214-ФЗ с заключением ДДУ, то есть фактически в том же правом поле и при том же контроле сверху, что и городская стройка. Безусловно, городские программы, которые прекрасно зарекомендовали себя и позволили в прошлом году значительно увеличить продажи городских квартир, и вне города играют положительную роль, позволяя покупателям на одних и тех условиях выбирать строящееся жилье. Так, к примеру, без первоначального взноса можно приобрести таунхаус в 6 очереди со сроком сдачи в эксплуатацию 4 квартале 2017 года в МЖК «Счастье». Кредит дает Сургутнефтегазбанк по ставке 11,75% годовых, которая устанавливается на период 24 месяца. По истечении 24 месяцев с момента выдачи кредита процентная ставка устанавливается в размере до 12,95% годовых., сумма кредита – до 8 млн руб. Или с первым взносом от 10-20% можно получить ипотеку по ставке от 10,9% годовых от Сбербанка. Как говорит коммерческий директор ООО «Ленстройград» Леонид Голубев, сегодня доля ипотечных сделок достигает 80%, на начальном этапе проекта в 2013 году она была порядка 60%, но и стоимость покупки таунхауса существенно отличалась.

Наиболее популярный сегодня формат продаж на загородном рынке — участки без подряда — также возможно приобрести с помощью ипотечного кредита. Сбербанк предлагает заем от 300 тыс. рублей на срок до 30 лет по ставке 11,75% и первоначальном взносе от 25%. Такие же условия действуют на строительство и приобретение дачи, а на жилой дом ставка начинается от 12,25% годовых.
Впрочем, еще совсем недавно и таких программ на загородном рынке не было, точнее — были, но не работали.

Светлое будущее
Безусловно, ипотечное загородное кредитование может дать толчок для увеличения спроса, увеличить продажи, сделать такой формат недвижимости более доступным. Однако пока что девелоперы проигрывают в активности городским застройщикам, которые очень эффективно используют ипотечные программы для привлечения новых клиентов.

Официальное название: 
Застройщики: 
Всего голосов: 0
Вы можете оценить материал от 1 до 5

Добавить комментарий