Парадоксы двух столиц: почему в Петербурге строят больше жилья, чем в Москве

Несмотря на то, что в столице проживает в два раза больше москвичей, чем в Петербурге - петербуржцев, застройщики нашего города более активны и сдают больше жилья. И это вопреки падению спроса, как в том уверяют эксперты и участники рынка недвижимости.

Хитрость цифр

Безусловно, если смотреть цифры по агломерациям — петербургской и московской, ситуация выглядит несколько иначе. Так, в Москве и Подмосковье в прошлом году сдано более 12 млн кв. м жилья, а в Петербурге и Ленобласти — 6,156 млн «квадратов». Жителей «московской агломерации» в 2,7 раза больше - 19 млн человек, в петербургской — 7 млн. Такими образом, получается, что в Петербурге и Ленобласти строят 0,87 кв. м на одного жителя, а в столице и Подмосковье — 0,63. Что действительно свидетельствует, что у нас жилой недвижимости возводят значительно больше на душу населения. А если учитывать цифры только по Ленобласти, то в 47 регионе возводят больше 1 кв. м на одного ленинградца. Это рекордная цифра, сравнимая с европейским уровнем объемов строительства.

«В Петербурге, в отличие от Москвы, еще остались «пятна» даже в черте города. К тому же, не стоит забывать, что наш город по праву считается не только культурной, но и студенческой столицей, - размышляет коммерческий директор ЖК Yolkki Village Константин Матыцын. - Ежегодно огромное количество молодежи приезжает поступать в местные учебные заведения, впоследствии (или сразу) родители приобретают для них квартиры. А, как известно, спрос рождает предложение – вот почему даже во времена кризиса, захлестнувшего Россию, сфера строительства в Северной столице процветает». «Это не хорошо и не плохо, это закономерный процесс», - резюмирует эксперт.

«Петербург быстрее реагирует на любые рыночные изменения, - отмечает директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Дмитрий Рогатых. - Уже несколько лет эксперты отмечают смещение в Северную столицу регионального спроса на жилую недвижимость. Люди со средним бюджетом, выбирая между Москвой и Петербургом, понимают, что шансов приобрести квартиру в Северной столице у них существенно больше. При сопоставимом уровне банковских ставок в двух столицах ипотечная квартира в Петербурге оказывается ощутимо дешевле столичного жилья такой же площади. Это самый серьезный аргумент для покупателя». Также, добавляет он, в Петербурге отличные возможности для обучения детей в вузах, культурного отдыха и поездок в Европу. Рост спроса неизбежно ведет к росту предложения – выводу на рынок новых объектов. «Кроме того, на одного жителя Петербурга приходится около 23 кв. м жилья, а средний для России показатель - около 35 кв. м на человека. Таким образом, потребность самих горожан в новом жилье тоже велика», - говорит Дмитрий Рогатых. На выбор застройщиков влияет и то, что в пределах собственно Москвы осталось очень мало пятен под застройку. Большие объемы строительства переместились на территорию Московской области, добираться из которой до города не всегда просто. «В Петербурге, даже с учетом агломерации, логистика значительно удобнее. Покупатели это понимают и голосуют рублем. Девелоперы им отвечают вводом в строй новых объектов», - подытоживает эксперт.

У директора по развитию компании «Л1» Надежды Калашниковой другое «видение». «Следует различать понятия «объем ввода» и «объем строительства». Так, по данным аналитиков, тройку лидеров по объемам строительства возглавляет Московская область с показателем 13,4% от общего числа новостроек в России, следом идет Москва – 10,8%, а Петербург с показателем 10,5% находится лишь на третьем месте, - замечает она. - Более активная сдача жилья в эксплуатацию в Петербурге связана с большими темпами строительства. Также в Северной столице даже масштабные проекты строятся поэтапно: застройщики начинают работу на очередных корпусах одного проекта тогда, когда строительство первых уже практически завершено. В Москве же нередко работы ведутся сразу на многих корпусах одного жилого комплекса, и, как следствие, – суммарно темпы ниже».

Есть и еще один статистический показатель - «объем работ». По нему столичные строители наработали на 900 млрд рублей за прошлый год, а петербургские — на 500 млрд (сюда, видимо, входит все строительство, а не только жилое).

Такие разные, такие похожие

Еще одну аномалию, которая отличает Петербург от Москвы, заметили специалисты из Аналитического центра ЦИАН. «В Петербурге снижается число сделок в ЖК-лидерах и в застройщиках-лидерах, что нетипично для развития рынка новостроек в других крупных городах РФ на современном этапе, где, напротив, первичный рынок жилья все сильнее консолидируется», - говорится в исследовании ЦИАН. Отсутствие доминирующего игрока, каким в Москве является компания ПИК, приводит к еще большему усилению конкуренции на рынке, что выражается в активной борьбе за покупателя как за счет предоставления привлекательных условий в рамках акций и скидок, так и через рост качества предлагаемого продукта, замечают аналитики.

Конечно, у рынков Петербурга и Москвы немало и общего. В первую очередь, это цены — самое дорогое жилье продается, что логично, именно в двух столицах. На третьем месте, к слову сказать, по данным ЦИАН, расположился Владивосток. Также в Петербурге происходит перетекание спроса в мегаполис, что характерно для Московской агломерации в 2015-2016 годах, когда массовый выход крупных проектов в пределах МКАД привел к снижению темпов продаж в Новой Москве и Подмосковье и перераспределению спроса между субрынками в составе Московской агломерации. Так, в 2016 году на Петербург приходилось 62% проданных квартир, а в 2017 году – уже более 68%. Это связано с увеличением предложения новостроек в черте КАД по ценам, сопоставим с предложениями в Ленобласти, а также с активизацией освоения ближнего пояса промзон, отмечают аналитики ЦИАН.