Почему наплевать на индивидуальное строительство

Статистика утверждает, что в Ленобласти строится много жилья, но доля индивидуального постоянно сокращается. Хотя именно такой формат недвижимости способен помочь миллионам решить свой квартирный вопрос. Без обманутых дольщиков, без гетто-муравейников, без камер-студий.

 

Большинство россиян уверено, что когда говорят «В прошлом году построено 80 млн кв. м жилья», имеется в виду многоквартирная застройка, дома с кучей секций, этажей, проблемным парковочным пространством. Ан нет. В прошлом году в нашей стране было построено 79,8 млн кв. м жилья, при этом 31,6 млн, или 245,1 тыс. домов (как говорят в США, домовладений) построено индивидуальными застройщиками. Не половина, но все-таки. А в таких республиках, как Алтай, Дагестан и Тыва, Чеченской Республике, Белгородской и Тамбовской областях, доля «своих домов» составила от 72 до 96,8% от всего сданного.

Скажем честно, власти занимаются исключительно индустриальным домостроением, пишут под него законы (знаменитый 214), воюют, часто безрезультатно, с мошенничеством и решают проблемы граждан, взявших ипотеку на квартиры в многоэтажках. Те, кто самостоятельно решил построить дом, выпадают из интересов федерального Минстроя, глава которого по итогам года заявил, мол, да, спад по вводу жилья есть, но в основном за счет частного строительства, а вот многоэтажки мы строим по-стахановки. Банки также не принимают всерьез частного застройщика, что видно по условиям кредитования строительства или покупки загородного дома — они значительно «тяжелее», чем для тех, кто хочет стать дольщиком.

Цифры врут

Объективной статистики по строительству частных домов не существует. Оно не контролируется так, как многоэтажное, так как оно не порождает столько проблем, как долевка. Есть оно или его нет, мало кого волнует. Кроме тех регионов, которые сделали ставку именно на индивидуальное домостроение. Как Белгородская область, в которой существуют специальные местные программы поддержки тех, кто решил построить свой дом. Это и дешевая ипотека (чуть ли не 5% годовых), и продажа властями участков, полностью готовых к строительству дома (вода, газ, электричество, дороги).

Кроме того, статистика учитывает только поставленное на учет жилье. Во-первых, не все ставят, во-вторых, не учитываются многочисленные «дачные» постройки, пригодные для постоянного проживания, но возведенные не на землях ИЖС (можно обозвать их «апартаментами»), не входит в статистику, построенное юридическими лицами дома. Так что реальных цифр на этом рынке не знает никто. Даже в аналитическом центре при правительстве РФ, которые откровенно указывают в своем прошлогоднем исследовании «Индивидуального жилищное строительство»: «При этом в России статистически не учитываются как «жилье» 17 млн единиц дачных владений (в т.ч. садоводов и огородников): от дорогих коттеджей до «6 соток». «К сожалению, - пишут далее аналитики при правительстве, - в России в отличие от США, например, прямое статистическое наблюдение за числом закладок новых жилых домов не ведется. Таким образом, кризисные тенденции можно отследить только по объему ввода жилой площади, но этот показатель во многом отражает решения, принятые застройщиками раньше, в случае с индивидуальным жилым домом такое «отставание» в среднем можно оценить в год-полтора».

Журнал «Пригород» подсчитал, что доля ИЖС в общем объеме строительства жилья в Ленобласти уменьшилась с 51% в 2012 году до 28% в 2016-м. Однако в «квадратах» за пять лет строить частники меньше не стали, а вот многоквартирная стройка выросла в три раза, автоматом уменьшив долю ИЖС. Правда, в 2014 и в 2015 году был всплеск частного домостроения — объемы выросли в полтора раза, но эксперты объясняют это «дачной амнистией», с упрощенной схемой регистрации недвижимости. Что только добавляет путаницы в данных статистики.

Отмирающий класс

И все-таки аналитики при правительстве РФ зафиксировали повальное снижение объемов индивидуального строительства. Во все регионах, кроме Московской области, которая показывает рост, но, как это часто бывает у аналитиков, позабыв попробовать объяснить, в чем причина существования этой белой подмосковной вороны.

В Ленобласти все более-менее понятно. Во-первых, дорого. «Из-за сложной экономической ситуации у граждан с каждым годом становилось все меньше средств на строительство дома. Даже если возводить строение этапами, это все равно требует больших единовременных затрат, - отмечает директор по маркетингу ООО «Гарантъ» Лилия Альхова. - Сэкономить на строительстве дома можно в случае, если владелец участка будет все работы производить самостоятельно, не нанимая подрядчиков: заливать бетон, поднимать и штукатурить стены, устанавливать окна и двери, клеить обои. Проживание в стихийной застройке, в сложившихся поселениях, обойдется дешевле, чем жизнь в коттеджном поселке. Однако в деревнях, как правило, не вывозят мусор, нет охраны, редко ремонтируют дороги, не благоустраивают территорию и не чистят снег».

Во-вторых, девелоперы активно начинают продвигать в качестве альтернативы муравейникам малоэтажные многоквартирные комплексы в загородных локациях. «Последние годы частное домостроение в том числе выступало в качестве альтернативы дорогим городским квартирам. С развитием рынка относительно дешевых загородных квартир уменьшилась потребность в самостоятельной стройке. Мы видим, что в 2016 году объемы продаж на квартирном рынке подросли», - полагает директор по строительству комплекса Aurinko Бор компании Villa-House Юрий Головеров.

«Снижение частного домостроения было плавным, поскольку строительные компании, накопившие финансовую подушку в предыдущие годы, были способны кредитовать своих заказчиков довольно продолжительное время. Но те запасы кончились, - добавляет пессимизма председатель совета директоров «1-я Академия недвижимости» Дмитрий Новосельцев. - Еще одна тенденция, которую мы наблюдаем: раньше оперативное возведение дома (к примеру, за 3 месяца) было значительным преимуществом строительной компании. То теперь это, скорее минус: заказчики просят растянуть стройку на год, чтобы успевать постепенно рассчитываться с подрядчиком».

Коммерческий директор ГК «ФАКТ.» Алексей Баринов говорит, что в целом загородному рынку не хватает ипотечных программ, заточенных под строительство индивидуальных домов. «Если в городе застройщик проходит процедуру аккредитации и банк выдает ипотечный кредит на строящийся объект, то для загорода таких программ нет. А если есть, то это фикция, так как на период строительства заемщик должен предоставить другой залог, которого, как правило, нет. Поэтому, семьи, выбирая варианты расширения своей жилплощади, склоняются в сторону города. И государство, поддерживая именно многоквартирное строительство, способствует этому. Это не позволяет развивать в каких-то серьезных масштабах индивидуальное жилое строительство. Кроме того, нет крупных домопроизводителей, нет подготовленных пятен (все уходит под многоквартирники), поэтому нет и инвесторов. Все на сколько-нибудь крупные проекты (Янино, Новая Ижора) не получили дальнейшего развития. Заводы, созданные под эти проекты, были проданы или заморожены», - резюмирует он.

Без позитива

Действительно, без господдержки многоквартирная застройка вряд ли пережила бы последние два года, долевое строительство имело все предпосылки кануть в Лету, наплодив к тому же сотни тысяч обманутых дольщиков. А вот частное домостроение остается без помощи государства, да и региональные власти не горят желанием создавать условия, чтобы жители имели свой собственный дом. А ведь это не просто иной уровень комфорта (средняя площадь частного коттеджа составляет более 130 кв. м — в 2,5 раза больше, чем квартиры), это не только отсутствие обманутых дольщиков и убежавших с «чужими» деньгами застройщиков. Это также малоэтажная застройка, это собственники жилья, которые сами будут его поддерживать, ремонтировать, обслуживать. Это другой уровень жизни. Но, если смотреть на то, как развивается рынок жилья в Ленобласти, частнику место на нем нет.  

Всего голосов: 0
Вы можете оценить материал от 1 до 5

Добавить комментарий