Вырастут ли цены на загородном рынке? Вряд ли!

цены на загородном рынке
цены на загородном рынке

Этот год на загородном рынке не принес ни повышения спроса, ни увеличение цен. Девелоперы учатся выживать и зарабатывать в новой для себя реальности, когда жилья строится очень много, а покупателей становится меньше. Да и загородная ипотека особо не помогает. Что же будет осенью?

Что бы ни говорили наши чиновники об улучшении экономической ситуации в стране, платежеспособный спрос не увеличивается, у людей не стало больше денег. Ипотека в какой-то степени помогает закрыть эту «дыру», предлагая взять недостающую на покупку жилья сумму в долг. Банкам, государству, застройщикам такая «помощь» на руку. Вроде бы и жилье становится доступнее, о чем можно отчитаться перед руководством страны, и банкиры неплохо зарабатывают на процентах и предоставлении платных дополнительных услуг, и застройщики имеют свою выручку, чтобы сводить концы с концами. Но на загородном рынке ситуация совсем иная. Здесь влияние ипотеки сведено к минимуму и «дыру» закрыть нечем. «Спасают» недорогие проекты, которые по цене могут конкурировать с городскими.

Сказки леса и озер

В последние годы загородное жилье стало позиционироваться как недорогая альтернатива городскому — за те же деньги большая площадь. И тут не поспоришь — к примеру, в МЖК «Счастье» полноценная по городским меркам «двушка» площадью 66 кв. м с 17-метровой кухней-гостиной обойдется в 2,85 млн рублей. В Петербурге аналогичная квартирка будет стоить в два раза дороже, то есть максимум, что можно купить с бюджетом около 3 млн, - «однушку». В поселке «Кивеннапа Юго-Запад» ценник на таунхаусы еще ниже — 65-метровая секция обойдется 1,54 млн рублей. Даже «студию» по такой цене в городской черте не удастся отыскать хоть днем с огнем. Появились недорогие предложения и на коттеджи. Компания «ФАКТ.» предлагает построить дом стоимостью от 1,6 млн рублей, плюс миллион за участок - и 90-метровый особняк готов. То есть за 3 млн рублей (максимум «однушка» в мегаполисе) можно стать обладателем собственного дома немаленькой площади с двумя спальнями и кухней-гостиной площадью порядка 30 кв. м! Но даже при таких ценниках городское жилье выигрывает, потому что «ближе», потому что «понятнее», потому что «привычнее».

Так что в ближайшее время никаких рывков спроса на загородном рынке не предвидится. Это подтверждают и данные аналитиков (смотрите график): цены на землю в Ленобласти не растут (а на них приходится основной объем продаж). Более того, ситуация постоянно меняется — экономическая, законодательная, что не позволяет делать какие-либо прогнозы и строить какие-либо долгосрочные планы.

Тихая ипотека

Не меняет ситуацию и ипотека. Основные силы банкиров брошены на поддержку стройпрома и многоквартирного строительства — здесь и продукт понятнее, и рисков меньше. Но низкая ставка, о которой так громко кричат чиновники, - это не показатель улучшения экономической ситуации, как и низкая инфляция, а скорее наоборот, доказательство, что население стало меньше покупать, потому как не на что. И тут ипотека заменяет живые деньги, но для загородки такая замена не стала спасением, да и, наверное, не должна была. Можно согласиться с экспертом рынка Дмитрием Сперанским. «Если покупателю земельного участка (а это, будем считать, основной продукт загородного рынка) необходима ипотека, то на какие средства он планирует возвести дом, который обычно стоит значительно дороже?», - отмечает он.

Поэтому на рынке в основном действуют разные формы рассрочки или стопроцентная оплата живыми деньгами. «Наш основной продукт - это инженерно подготовленные участки, где влияние ипотеки не такое сильное, как в многоквартирных домах. Серьезного воздействия на спрос мы от от уменьшения ставки не ждем. Хотя для загородного рынка у нас довольно много ипотечных сделок, и какое-то позитивное влияние от снижения ставки, конечно, будет», - говорит директор по продажа ГК «ФАКТ.» Сергей Балуев.

Если в покупке участков ипотека практически не задействована, то в секторе малоэтажного домостроения ее роль хотя и не столько велика, как в многоэтажке, но все-таки заметна. Хотя и тут банки зачастую стараются выдавать кредиты на уже построенное жилье, а не финансировать строительство (как, впрочем, в идеале и должно быть), то есть по более высокой ставке. Ипотека успешно работает в сегменте таунхаусов, которые также переметнулись в ценовой формат эконом-жилья, а квартирные малоэтажки (те, что реально продаются) пользуются практически теми же условиями банков, что и городские высотки.

«Сегодня в проектах «На берегу» и «Ижора Сити» количество сделок с использованием жилищного кредитования достигает 40% от общего числа, - рассказывает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group (брокер проектов) Катерина Соболева. - Конечно, снижение ипотечных ставок будет способствовать увеличению этой доли – ведь условия приобретения становятся более лояльными к существующему спросу. Однако, говорить о каких-то точных прогнозах не имеет смысла, так как ставки зависят от множества факторов, в том числе макроэкономических, и это снижение может быть временным».

Будущее наступает

Каких-либо серьезных изменений на загородном рынке до конца года ожидать не стоит. Экономических причин, чтобы на лоно природы хлынули миллионы рублей сотни тысяч покупателей, нет. «Осенью возможен всплеск спроса, но это относительно прошлого года, осень которого была достаточно унылой. Не думаем, что активность осенью будет сильнее, чем летом», - говорит Сергей Балуев.

В Кивеннапе осторожно считают, что ситуация на рынке вполне оптимистична и позволяет компании реализовывать достаточное количество своих объектов, но до конца года никакого всплеска не будет. Даже если ипотека еще подешевеет - в структуре сделок она составляет не более 10%.

Генеральный директор «Ламбери» Алексей Потапов честно признал, что осенью число звонков сократилось по сравнению с летом, и довольно значительно. «Коллеги из смежных сфер подтверждают, что накануне выборов финансовые потоки всегда замирают, хотя деньги у состоятельных покупателей никуда не делись. Так что, полагаю, в обозримой перспективе в высоком ценовом сегменте мы увидим затишье. Для нас это значит, что придется прикладывать несколько больше усилий, чтобы получить клиентов. Нас это не пугает, мы представляем, что надо делать», - уверен он.

Всего голосов: 0
Вы можете оценить материал от 1 до 5

Добавить комментарий