Последний месяц перед всеобщим карантином на загородном рынке может оказаться самым успешным в этом году. Самоизоляция неминуемо скажется на спросе и возможностях реализации проектов. Но пока паники на рынке не наблюдается, а данные о настроениях на рынке – противоречивы.

Можно, конечно, вообразить, что история с коронавирусом окажет благотворный эффект на загородный рынок, мол, граждане поймут, что жить в мегаполисах небезопасно, а новоселы Кудрово и Мурино, которые подверглись строгому карантину, побегут из своих небоскребов на природу. Но так не будет. Более того, если посмотреть на шаги государства – помощь запланирована только многоквартирной стройке, про частное домостроение, которое дает 40% всего нового жилья (а в Ленобласти уже 45%), НИ СЛОВА. Есть слабая надежда на программу развития сельских территорий и распространение сельской ипотеки. Но надежда эта слабая, иллюзорная.

Мартовские итоги продаж

Удивительные дела происходят в Ленобласти. По официальной статистике, за первый квартал (январь-март) в регионе построено 564 тыс. кв. м жилья, из них 260 тыс. приходится на индивидуальное домостроение (около 45%). Цифры впечатляют. Причем высокие объемы ввода жилья частниками фиксируются уже не первый месяц. В прошлом году такого жилья было построено 1,6 млн кв. м – больше, чем квартир застройщиками. Вразумительно местные власти не могут объяснить столь существенный рост, хотя, казалось бы, стоило этим цифрам уделять больше внимания. «Строительные чиновники» Ленобласти занимаются проблемами застройщиков многоквартирных домов – рынок частников брошен на произвол судьбы, и что парадоксально, без пристального внимания чиновников он умудряется расти. К сожалению, официальные данные не дают объективной картины. Нет данных по стоимости индивидуального строительства, нет аналитики, которой можно доверять. Не совсем понятно, где и кем были построены 10 тыс. домов в прошлом году, а это не иголка в стоге сена. Нет данных из Росреестра по новым объектам недвижимости. Другими словами, пока что этот взрывной рост индивидуального домостроения вызывает много вопросов.

Впрочем, практики вполне оптимистично оценивают прошедший первый квартал, в том числе март – месяц перед карантином. «Мартовские события никак не отразились на загородном рынке. Рынок в марте еще не понял, куда идет, спрос оставался на уровне хорошего потока клиентов, а конец марта вообще показал пик интереса, – рассказывает управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. – Но вот в сделки он не успел перейти, так как от обращения до сделки нужен месяц. Как раз на фоне происходящего люди стали понимать, что если покупать, то сейчас. Миф о том, что недвижимость обесценится или упадет в цене, продолжает вводить в заблуждение особо доверчивых граждан».

«Судя по двум предыдущим кризисам, ситуация пока повторяется. Правда, все обещают, что будет намного глубже, дольше и хуже. Не знаю, – говорит заместитель директора Загородного центра в АН «Итака» Ирина Романова. – В самом начале, на ожиданиях и истерике покупателей, продавцы имеют шанс реализовать залежалый товар. Сделок и обращений 2-3 недели назад стало действительно заметно больше. Запоздавшие продавцы сейчас радостно начинают поднимать цены, но их ждет жестокое разочарование. Спад неминуем. А за ним последует стабилизация рынка на более низких ценах. Так было всегда. А загородка живет отдельной жизнью. Особенно недорогой сегмент на вторичке. Я сейчас буквально отбиваюсь от желающих посмотреть дом и дачу в Новом Токсово, просто потому что цены на эти объекты рыночные. И деньги есть, и ипотеки одобренные, и планы взять кредиты люди не отменяют».

Впрочем, аналитики менее оптимистично оценивают ситуацию на загородном рынке. «Первый квартал 2020 года обновил антирекорд активности на загородном рынке, - говорится в исследовании экспертного бюро «Сперанский». – В I квартале 2020 года участники информационного обмена заключили 179 сделок на общую сумму 588 млн рублей. Самый низкий показатель по I кварталу до сих пор был в 2018 году, тогда было 234 сделки». В этом году одинаково плохи были январь, февраль и март, отмечают аналитики. Активность с начала года подрастала, но отнюдь не теми темпами, что всегда. Из общего количества 163 сделки пришлось на участки (91%), 8 – домов и 8 секций. Средняя цена купленной сотки не изменилась по сравнению с предыдущим кварталом и составляет 210 тыс. рублей. Соотношение дорогих и дешевых участков держится на одном уровне последний год. В апреле, по оценкам аналитиков бюро «Сперанский», ситуация еще больше ухудшится. Предпосылки для этого налицо.

Новые проекты в марте

В марте на сайте Zagorod.ru появился один-единственный новый проект. «Армада-групп» запустила в продажу КП «Южный» на 187 участков со статусом ИЖС. Новый поселок реализуется в Ропшинском сельском поселении Ломоносовского района Ленобласти, в 4 км от КАД. Сдача объекта намечена на 2023 год. 76-метровый дом из газобетона с отделкой и участком сейчас предлагается за 5,5 млн рублей. Из коммуникаций – вода (скважина) и электроснабжение.

Акции апреля

Несмотря на карантин, который мешает активно посещать загородные объекты, жизнь за КАДом не замирает. Сделки, просмотры, бронирования идут, хотя и не в том объеме, что без карантина. А раз есть спрос, есть и специальные предложения.

Самую большую скидку можно получить в апреле на участки в КП «Сочи» - минус 20%. Поселок реализует компания Parabola Group на юге Ломоносовского района Ленобласти в 39 км от КАД. Со скидкой участок площадью 8 соток предлагается за 612 тыс. рублей. Электричество включено в стоимость.

До конца месяца действуют скидки в 200 тыс. рублей на земельные участки от компании Shtab. Сейчас компания продает землю в 8 коттеджных посёлках в Ленобласти. Так, в посёлке «Софийские Сады» участок площадью 11 соток обойдётся покупателю в 2,76 млн рублей. Базовая стоимость этого надела — 2,98 млн рублей.

Не обошелся апрель и без скидок за самоизоляцию – загородные девелоперы не упускают тренды. Так, компания «Модерн» дает дополнительную скидку 2% от стоимости земли тем, кто забронирует участок и оплатит его в течение 1 недели после окончания специального режима. В КП «Малиновые вечера.Комфорт», который «Модерн» реализовывает в 1 км от деревни Дятлицы Гостилицкого сельского поселения Ломоносовского района Ленобласти, в 20 км от Петербурга. Сейчас в этом КП можно приобрести, к примеру, участок №13 по ул. Загородная площадью 10,2 соток по цене 1,121 млн рублей. По акции этот участок будет стоить на 22 тыс. рублей дешевле.

Что ждёт рынок в апреле

Сейчас делать прогнозы, что будет происходить с загородным рынком в ближайшие месяцы, после окончания карантина смысла особого нет. Апрель скорее всего будет провальным, хотя бы по реальным сделкам: чисто технические их провести сложнее, чем ранее. Возможны как минимум два варианта – хороший и плохой. По мнению Дмитрия Сперанского, руководителя экспертного бюро «Сперанский», когда эпидемия завершится, проявятся два противоборствующих фактора, которые повлияют на развитие загородного рынка. С одной стороны, многие горожане всерьез задумаются о приобретении загородных домов: самоизоляция располагает к таким размышлениям. С другой, их финансовые возможности за этот период существенно сократятся. «Какой из факторов перевесит, сказать сложно», – резюмирует эксперт. Как поведут себя девелоперы – скорее всего им вновь придется подстраиваться под сложившиеся обстоятельства, запускать антикризисные алгоритмы продаж.

«Мы пока не меняем планы. Единственное, что пришлось поменять, – это процесс работы с МФЦ и перерасчет бюджета на импортные поставки в валюте, – говорит Артём Чесноков. – Но нам удается сдерживать всё в рамках бюджета, хоть и немного растянулись сроки. Все остальное в рамках планов, но вот стоимость скорее всего придется корректировать уже к июню, более долгий срок сдерживания цен мы, да и другие игроки рынка, не выдержат. Некоторые наивно полагают, что сейчас будут скидки и распродажи – могу заверить, этого не будет».

Но наивны не только некоторые покупатели. Вот мнение руководителя Центра отраслевой экспертизы Россельхозбанка Андрея Дальнова, который предполагает, ссылаясь на некоторые данные госбанка, что в ближайшей перспективе может начаться процесс дезурбанизации: существенно возрастет мотивация к переезду в сельскую местность, где привычный уклад жизни гораздо более устойчив, чем в городе. С завершением турбулентного периода у людей появится больше желания и возможностей для переезда в сельскую местность. При этом само село не только останется местом производства пищевой продукции – будет возрастать его рекреационная и туристическая функции». Такое ощущение, что человек побывал в детстве в деревне с привычным укладом жизни, и до сих пор с теплотой вспоминает, как лежал на русской печи.