Чтобы жить за городом в любви и согласии, домовладельцу придется соблюдать многочисленные нормы и правила. Они выглядят вполне логичными и призваны минимизировать конфликтные ситуации и упорядочить застройку. Также придется научиться договариваться и подчиняться мнению большинства.

Загородный домовладелец обладает большей свободой и меньшим контролем со стороны госведомств и чиновников, чем горожанин. Но чтобы свобода не переросла в анархию, придуманы многочисленные ограничения, соблюдать которые, впрочем, нетрудно и даже полезно. Многие домовладельцы, к сожалению, не знают об их существовании.
Да-да, собственнику участка может показаться, что он или она могут делать все что хочется в границах своей территории. Это не так – большинство этой деятельности регламентируется федеральными, региональными, муниципальными и поселковыми законами и правилами. Хотя, конечно, никто из чиновников не вправе поставить на вашу лужайку табличку «По газонам не ходить!».

Правила строительства дома

Федеральное законодательство считает индивидуальным жилым домом капитальное сооружение высотой не более трех этажей и не более 20 м (трубы и антенны не в счет). Если есть подземные этажи – их количество и глубина не регламентируется. Важно, что в доме обязана жить одна семья, хотя количество ее членов и степень родства не оговаривается. Так что построить высотку на участке не получится, а если получится, то следует ожидать, что ее снесут.
Местные законы (в частности Правила землепользования и застройки) могут устанавливать свои, более строгие нормы, а часть норм конкретизировать. Так, к примеру, в Агалатовском сельском поселении высота дома ограничена 15 м (к слову, в некоторых районах Псковской области она ограничена 10 м). Площадь дома может быть не больше 600 кв. м, участок – не больше 4 тыс. кв. м. Максимальный процент застройки – 30% при размере земельного участка 800 кв. м и менее 20% при размере земельного участка более 800 кв. м. Если постройка не будет соответствовать этим параметрам, легализовать ее не удастся.
Также местные власти регламентируют нахождение строений на участке, которые дублируют пожарные СНиПы. Вот как эти нормы прописаны в Гатчине.

1. Минимальное расстояние от красной линии улиц до стены жилого дома 5 м
2. Минимальное расстояние от красной линии проездов до стены жилого дома 3 м
3. Минимальное расстояние от красной линии улиц, проездов до хозяйственных построек 5 м
4. Минимальное расстояние от стен детских дошкольных и общеобразовательных учреждений до красных линий 25 м
5. Минимальное расстояние от жилого дома до границ соседнего участка 3 м
6. Минимальное расстояние от других построек (бани, гаража и др.) до границы соседнего участка 3 м
7. Минимальное расстояние от окон жилых помещений до стен жилого дома и хозяйственных построек на соседних земельных участках 6 м

Правила благоустройства участка

Первым делом владелец участка хочет его огородить. Градостроительным кодексом РФ не предусмотрены предельные параметры высоты ограждений, но они могут быть прописаны муниципалами. Так, в Лопухинском сельском поселении в Гатчинском районе действует следующий заборный регламент:
– максимальная высота ограждений земельных участков со стороны улиц – 1,8 метра;
– на границе с соседним земельным участком допускается устанавливать ограждения, имеющие просветы, обеспечивающие минимальное затемнение территории соседнего участка и высотой не более 2 м (по согласованию со смежными землепользователями – сплошные, высотой не более 1,7 м);
– характер ограждения земельных участков со стороны улицы должен быть выдержан в едином стиле, имеющем просветы, как минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон улиц;
– живые изгороди не должны выступать за границы земельных участков, иметь острые шипы и колючки со стороны главного фасада (главных фасадов) дома, примыкающих пешеходных дорожек и тротуаров.
Если же таких прописанных норм нет, то со строителями высоких заборов можно через суд побороться, ссылаясь на нормы инсоляции в СП 30-102-99 Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства: «4.1.6. Инсоляция территорий и помещений малоэтажной застройки должна обеспечивать непрерывную 3-часовую продолжительность в весенне-летний период или суммарную 3,5-часовую продолжительность». Придется, конечно, доказать нарушение этой нормы, провести экспертизу.
Регламенты содержания сельскохозяйственных животных
Еще один важный для загородной жизни момент, который может повлиять негативно на добрососедский отношения, – где должны жить домашние съедобные животные. Некоторые домовладельцы не прочь стать индивидуальными фермерами и как минимум обеспечить себя свежей мясной пищей. Для пищи этой насущной также может быть предусмотрен регламент. Так он выглядит в ППЗ Лопухинского сельского поселения.
Минимальное расстояние от помещений (сооружений) для содержания и разведения животных до объектов жилой застройки:
Нормативный разрыв, м Поголовье (шт.), не более
свиньи коровы, бычки овцы, козы кролики — матки птица лошади нутрии, песцы
10 5 5 10 10 30 5 5
20 8 8 15 20 45 8 8
30 10 10 20 30 60 10 10
40 15 15 25 40 75 15 15

Внутрипоселковые регламенты

Жителю коттеджного поселка кроме официальных правил, установленных федеральными, региональными и муниципальными госслужащими, чтобы построить дом, скорее всего придется руководствоваться еще и местным регламентом застройки. Он в основном дублирует градостроительные, пожарные, санитарные требования, собирая их воедино, в одном документе, но в то же время может и дополнять их – регламентируя, к примеру, архитектурный стиль застройки, варианты крыши. Вот, к примеру, как надо строить в КП «Разметелево»: «В соответствии с регламентом застройки вдоль первого и третьего проезда запланировано строительство коттеджей в стиле Фрэнка Райта и домов с 4-хскатной кровлей с небольшим углом наклона, вдоль второго проезда дома HiTec, вдоль 4-го проезда дома в разных стилях». Девелопер, чтобы клиент не мучился с выбором и не запутался в архитектурных стилях, предлагает две строительные компании, которые обеспечат строительство согласно расписанным стандартам.
Также регламентами могут быть прописаны высота заборов, из чего их следует делать и прочее (в одном из элитных проектов Honka была заявлена высота ограждений всего в полметра – несмотря на элитный статус поселка девелопер не захотел в нем видеть двухметровых замковых стен).
«Жизнь любого поселка регламентируется ФЗ №217, ГК РФ, Уставом и Правилами, – рассказывает руководитель отдела продаж и председатель правления ДНП в поселке «Карельский Бриз» Виктория Кудрявцева. – Предусмотренные регламенты регулируют отношения внутри организации ДНП. Уставом регламентируются правовые, имущественные и управленческие вопросы партнерства. Правилами ДНП введены регламенты, отвечающие концепции поселка, такие как: регламент на ограждения (зеленая изгородь; для владельцев собак сетка 3D зеленого цвета, не выше 1,5 метров)». Также регламентируется архитектурное решение, элементы благоустройства: расположение домов - отступы от границы больше, чем в СНиП, так как включают в себя и пожарные нормы. «В СНиП – 3 метра от границы, по пожарным нормам между деревянными домами – 15 метров, поэтому в наших регламентах от границы отступ 8 метров. При наших больших нарезках это не ущемляет интересы собственников», – поясняет она.
Практически в каждом поселке действуют свои внутренние правила, назовем их пользовательским соглашением, которое регулируют взаимоотношения между соседями и с управляющими структурами, вопросы оплаты и прочее. Без такого пользовательского соглашения нормальное функционирование поселка невозможно. К примеру, могут быть отдельно оговорены пропускной режим, условия сдачи в аренду, наличие домашних животных и даже такие необычные запреты, как появление в обнаженном виде на общей территории.
Как рассказывает Виктория Кудрявцева, в КП «Карельский Бриз» регламентируются выгул собак; скорость движения транспорта; работа строительных бригад; использование инфраструктуры поселка и прочее.
За нарушение предусматривается предупреждение или штраф (тоже прописывается), или лишение права пользоваться общим имуществом (к примеру, не заплатил обязательные платежи – не можешь пользоваться дорогой, машину просто не пропустит охрана). Честно говоря, эффективных законных средств воздействия на нарушителей поселковой буколики, немного. Несовершенство законодательства, к сожалению, порой доводит конфликты до уголовных дел. Так, в начале сентября был снесен дом в садоводстве «Северная жемчужина». Председатель этого СНП, который инициировал снос, был задержан за умышленную порчу чужого имущества.

Обязанности и права

В принципе все нормы, правила, законы вполне логичны: они регулируют загородную жизнь, помогая избегать конфликтов и сохранять комфортную жизнь внутри поселка. Важно, конечно, понимать, что кроме прав владение загородной недвижимостью предполагает и ответственность. Так что лучше всего узнать все нюансы совместного в поселке проживания ДО покупки участка. Заставить собственника участка следовать каждой букве регламента, довольно сложно, но зачем создавать себе и другим проблемы? Если не нравится, лучше поискать поселки без требований, которые не устраивают.
Но, как говорят сами девелоперы, комфорт в КП зависит больше всего от самих жителей поселка, от умения договариваться, идти на компромиссы, принимать совместные решения и подчиняться решению большинства (если это закреплено в документах).