Весеннее затишье: продажная «вторичка», ипотека рвется в стройку, новые проекты марта

Весна не спешит приходить на загородный рынок. Покупатель больше внимания обращает на «вторичку». Ипотека наступает. Стройка продолжает устанавливать рекорды несмотря ни на что.

На загородном рынке период затишья перед великим светлым будущим, в котором 90% сделок будет идти с помощью ипотеки, а домовладельцы будут массово скупать домокомплекты или реализовывать типовые проекты, одобренные Минстроем. Но пока светлое будущее за горами, частники втихую, без громких заявлений продолжают ударную стройку, которая обеспечивает высокие показатели жилищного строительства Ленобласти.

Строят и строят
Как обычно, немного статистики от Росреестра. В марте 2023 года Управлением Росреестра по Ленинградской области на кадастровый учет поставлено 1185 жилых домов на участках, выделенных под ИЖС, общей площадью 163 702 кв. м. Всего с начала года на учет было поставлено 4 750 домов общей площадью 673 252 кв. м. Вместе с садовыми домами за три месяца зарегистрировано 6 060 домов общей площадью 819 349 кв. м. В прошлом году за I квартал было поставлено на учет 6296 домов, 762 682 кв. м. Таким образом, объем в этом году несколько выше, чем год назад, а количество домов уменьшилось, но цифры по большому счету не сильно отличаются.

В прошлом году эксперты-аналитики после рекордных показателей ввода индивидуального жилья прогнозировали спад частного строительства – мол, официальная статистика учитывает давно построенные здания, которые сейчас легализуются, а они рано или поздно должны закончиться. Пока что статистика Росреестра такой прогноз не подтверждает – объемы частного строительства даже растут. С учетом того, что чиновники всеми силами пытаются стимулировать индивидуальное строительство, спад маловероятен. Тем более, что этот сектор позволяет компенсировать слабые показатели многоэтажного строительства и «рисовать» очередные рекорды в масштабах всей страны и в частности в Ленобласти. Что прекрасно понимают строительные чиновники.

«Сегодня перед нами стоит важная задача по развитию рынка индивидуального жилищного строительства, созданию новых подходов к стандартизации ИЖС. Мы проведем исследование, чтобы лучше понять запросы производителей и граждан, планирующих улучшить жилищные условия с помощью строительства частного дома, запустить необходимые механизмы поддержки», – заявил в начале апреля замгендиректора ДОМ.PФ Алексей Ниденс. Только еще проведут исследования!

Ипотечные рекорды
Рекордов на самом деле нет. Но пресс-релизы банков рапортуют о рекордных объемах ипотечного кредитования индивидуального строительства. Да, объемы растут, можно говорить даже на треть, но увеличение с 3 до 4% – это так себе рекорд. То есть в России большая часть жилья строится частниками, а его доля в ипотечном кредитовании – капля в море.

Домклик обнаружил рекордные объемы ипотеки на ИЖС

Можно предположить, что действительно ипотечное кредитование индивидуального домостроения будет двигаться в сторону рекордов, особенно с приходом на этот рынок крупных городских застройщиков и системы эскроу-счетов, без которых уже немыслимо многоэтажное строительство. Но, увы, ипотечная зависимость имеет и массу отрицательных последствий – и прежде всего рост цен.

Пока что ипотека на загородке играет третьестепенную роль. О рекордах говорить преждевременно

Весенние тренды
Сегодня все больше говорят о первичном рынке, о строительстве новых домов, но практически ничего неизвестно, что происходит на рынке вторичном. Эта информация важна для девелоперов, для покупателей, а теперь и банков, которые должны понимать ликвидность дома, а в случае ипотеки – ликвидность залога. Ликвидность без вторичных продаж просчитать невозможно. И тут – информационная пустота. Но все же некоторые аналитики такую информацию предоставляют, основываясь на личном общении с клиентами и обобщая данные исходя из реальностей рынка и запросов потребителя.

«Март и апрель – месяцы «вторички». Очень многие покупатели переориентировались на вторичный рынок из-за демпинга цен продавцов недвижимости, купленной 2-4 года назад, но такого предложение становится все меньше», – комментирует итоги марта управляющий КП Suvantojärvi Артем Чесноков.

По его словам, продавцы «вторички» пытаются занизить стоимость и тем самым опрокинуть рынок более быстрыми продажами, но этого не происходит, так как спрос пока ограничен и жестко сегментирован. «Прямые продажи ждут перелома рынка и сброса «якоря» «вторички». Осторожность и длительность принятия решения о покупке пока не помогает ни одной из сторон, но все-таки мы входим в высокий сезон и есть надежды, что рынок земли придет в норму. Хотя лето не самое лучшее время года. Весна уже на середине и остается осень», – отмечает Артем Чесноков, добавляя, что ценовая политика девелоперов, сформированная в декабре 2022 - феврале 2023 года, остается прежней. Сейчас, по его мнению, нужно обращать внимание на готовность коммуникаций в поселках при выборе объекта, особенно тем, кто собирается строиться. А стройка, наоборот, показывает отличные результаты в течение всего 2023 года и постоянно растет.

Рост активности «вторички» подтверждают и аналитики «Домклик», которые анализируют объявления о продажах загородной недвижимости (в Ленобласти – плюс 40%). Рост предложения, конечно, не означает, что вырос спрос. На многоэтажном рынке как раз случилось наоборот: предложение выросло при сокращении спроса. На загородке этот рост может быть объясним и бурным строительством домов в последние годы и тем, что продавцы стали активнее использовать для рекламы своих объектов портал «Домклик».

График показывает количество объявлений о продаже загородных домов в крупнейших регионах России в конце февраля 2023 года (результат указан в тыс. шт.) и изменение количества объявлений о продаже загородных домов с начала марта 2022 года по конец февраля 2023 года (результат указан в процентах).

Новые проекты
Проектов негусто. В Приозерском районе Ленобласти, в 90 км от Петербурга, вышел в продажу КП «Суходольские усадьбы». Это проект застройщика «ЭкоСтройИнжиниринг». Риелтором выступает Puzzle Realty. На территории площадью 13,8 га размещено 54 участка площадью от 10 до 76 соток. В 2025 году ожидается газификация КП. В стоимость земельного участка входит подключение к коммуникациям на границе участка. Цена, к примеру, участка площадью 18 соток – 2,7 млн рублей.