Российский рынок недвижимости довольно успешно прошел минувший год. Не без потерь, но и без падения, которое многие предсказывали. Загородный рынок тоже не остался в стороне от экономической ситуации, но более стойко ее перенес. Все большую роль начинает играть ипотека и поддержка властей.

Девелоперы загородной недвижимости позитивно оценивают прошедший год. Несмотря на печальные результаты спроса на городскую недвижимость, загородная оказалась более устойчивой ко всем потрясениям последних лет. «Итоги 2022 года объективно хорошие, – комментирует управляющий КП «Сувантоярви» Артем Чесноков. – Год прошел очень ровно без резких перепадов, диаграмма спроса и потребления была на уровне 2021 и 2019 годов, кривая по выручке — на уровне 2018-2019 годов. Декабрь сам по себе дал оптимистичный настрой по обращениям, и закончился год хорошими продажами».

Рекордный год
Любят у нас рекорды. В этом году в России построено рекордное количество жилья – по предварительным данным Минстроя, введено в эксплуатацию 101,5 млн кв. м жилья , условия проживания смогли улучшить 3,6 млн семей. Удивительное дело, объемы строительства жилья выросли, а доступность снизилась. При этом основную массу жилья построили частники (ИЖС и приравненные к ним домики в садоводствах). В Ленобласти вообще случилось чудо – 2,6 млн кв. м индивидуального жилья (18 632 дома) и 1,37 млн кв. м многоквартирного. Частники победили крупных и богатых застройщиков. Хотя, если честно, цифры вызывают некоторые сомнения –эксперты говорят, что многие собственники коттеджей, давно построенных, побежали их легализовывать, чтобы участвовать в программе почти бесплатной (социальной) газификации. Если это так, то ресурс псевдостройки скоро закончится, и статистика зафиксирует его как падение объемов строительства ИЖС. Поглядим. Но пока что уже несколько лет частники строят (регистрируют в Росреестре) миллионы квадратных метров, без снижения объемов.

О газификации нужно сказать особо. Социальная газификация стартовала в апреле 2021 года. Перенаправить часть газа на внутрироссийские нужды вынуждает и нынешняя ситуация с продажей энергоресурсов за границу. Правительство Ленобласти недавно отчиталось, что газопроводы проведены к более чем 10 тысячам земельных участков. На сайт Единого оператора газификации подано более 42 тыс. заявок на социальную газификацию в Ленобласти, более 1 млн по всей России. Результаты соцгазификации загородный рынок, несомненно, почувствует в ближайшее время, а может, уже чувствует. Газифицированные дома и участки более ликвидны, более привлекательны у покупателей, которые планируют постоянное проживание вне города.

Потенциал для развития частного домостроения в России огромен, если ориентироваться на развитые европейские страны. В Финляндии почти 63% населения живет в индивидуальных домах (в том числе таунхаусах). В России – в два раза меньше.

Новые тренды
Участники рынка отмечают несколько новых трендов на загородном рынке, которых раньше не было. Если собрать все эти «новшества» в кучу, то получается следующее.

Ипотека потихоньку и не спеша приходит на загородный рынок. Можно по-разному относиться к этому продукту, но по факту вряд ли получится иначе стимулировать строительство жилья частниками. По словам Александра Дубовенко, партнера компании Good Wood (строит дома в основном в Подмосковье), если в 2021 году каждая восьмая сделка проходила с использованием ипотеки, то в 2023 году скорее всего будет каждая вторая. На самом деле пока что банки только учатся работать на рынке индивидуального домостроения, можно сказать, набираются опыта. Доля загородной ипотеки не превышает 5% от всех выданных жилищных кредитов несмотря на более чем внушительные объемы строительства.

Второй тренд. Эксперты говорят об уменьшении площади загородного дома. Скорее всего, речь идет об оптимизации пространства, отказа от замков и дворцов. Более того, возник устойчивый спрос на одноэтажные дома – они практичны, дешевле двухэтажных, но не предполагают больших площадей. «На первый план потребительского спроса вышли бюджетность, малоэтажность и функциональность дома. Согласно внутренней аналитике компании, наибольшие продажи фиксируются у проектов, площадь которых составляет 100-120 кв. м. Такие дома позволяют с наибольшим комфортом расположиться всем членам семьи и, например, избежать небезопасных для старшего поколения или для малышей лестниц», – отмечают эксперты СК «Дачный Сезон».

Еще один важный тренд прошедшего года – стройматериалы начали дешеветь. По сравнению с началом 2022 года, стоимость строительства стала дешевле на 10-15%. Такие цифры сообщила член правления Ассоциации деревянного домостроения Вера Вавилова. «Пиломатериал (доска) подешевели до уровня 13500 руб./куб. Это уже очень близко к допандемийной цене 12700 руб./куб. Речь идет об обрезной доске 200х50 с доставкой в Московскую область. В пике мы закупали по 25 тыс. рублей (рекорд цены был 33 тыс. рублей)», – рассказывает Александр Дубовенко.

В то же время эксперты не исключают, что участки за городом будут дорожать, но взрывного роста не будет. «Особо сильных подорожаний в 2022 году не было. Только в декабре, при оценке затрат, девелоперы начали поднимать стоимость лотов. Но это было предсказуемым действием, так как в минус по проектам уходить никто не хочет, – рассказывает Артем Чесноков. – Думаю, что в 2023 году будет еще небольшой рост. Об этом говорит и продолжающаяся переоценка стоимости лотов в январе этого года».

Новые проекты декабря
Конец года – не самое лучшее время для начала новых проектов на загородном рынке. Декабрь 2022 года не стал исключением. На рынок вышел один новый поселок – КП «Оберег». Продажи ведет Агентство недвижимости Insiders. Застройщик – инвестиционно-строительная группа freeDom Haus. Новый поселок реализуется в Первомайском сельском поселении Выборгского района Ленобласти, в 70 км от КАД. В продаже – 91 участок с подрядом. Каждое домовладение будет оснащено комплектом коммуникаций, в том числе газом (от индивидуальной газовой котельной), электричеством (25–30 кВт), водоснабжением (из артезианских скважин) и водоотведением (собственные очистные сооружения на группу домов). Цена – от 39,9 млн рублей.

Еще один проект, но продажи начались в ноябре, вышел на рынок в Федоровском городском поселении Тосненского района Ленобласти – КП «Павловский квартал». Девелопер – VillaExpert. Продажами занимается АН «Загородный стиль». Вид разрешенного использования – ИЖС. Площади всех 38 участков – по 12 соток. Можно приобрести участки с подрядом или без него, а также готовые дома. В пакет коммуникаций входят электричество мощностью 15 кВт и центральное водоснабжение. Есть условия для подключения магистрального газа. Цена за 12 соток – 1,8 млн рублей. 109-метровый коттедж обойдется в 5 млн рублей.

Скидки января
Компания «Теорема УК» дарит 10% при покупке участков в коттеджном посёлке «Лесостанция» и таунхаусов в МЖК «Таун Град». Акция продлится до 7 февраля. КП «Лесостанция» реализуется в Гатчинском районе Ленобласти, недалеко от посёлка Терволово. Стоимость участков начинается от 558 тыс. рублей за 7 соток. МЖК «Таун Град» строится в Петродворцовом районе Петербурга. Цена – от 14 млн рублей.

До 1,5 млн рублей действует скидка на участки в КП «На речке» от компании Clever Grad. Так, участок №96 площадью 13 соток стоимостью 3,26 млн рублей в период акции предлагается за 2,61 млн рублей. Поселок реализуется на территории посёлка Ропша Ропшинского сельского поселения Ломоносовского района Ленобласти, в 10 км от КАД.