Пока правительство России разрабатывает инструменты финансовой поддержки развития индивидуального жилищного строительства, банки потихоньку начинают сами интересоваться загородным рынком, предлагая ипотечные продукты даже на строительство дома. Пока, если честно, интерес нельзя сказать что большой.

Скорее всего программа господдержки, которую собираются запустить в 2020 году, будет включать в себя и развитие ипотечных продуктов на загородном рынке. Сейчас же доля таких кредитов не превышает 1%, а может, и того меньше — банки загородной статистики не ведут.

Дискриминация «огородников»

К сожалению, на рынке загородного кредитования действуют другие правила, точнее условия, чем в городе. Банки, прежде чем выдать кредит на загородный объект, страхуются всеми возможными способами, повышают ставки, первоначальный взнос, просят что-нибудь ценное в залог или поручителя. Конечно, залогом может выступать приобретенный участок, но, как правило, его ценность ниже, чем требуется для строительства приличного домика. В городских новостройках банки почему-то спокойно берут в залог непостроенные, нарисованные на бумаге квадратные метры, но когда дело касается индивидуального дома, то условия меняются. Исключения составляют лишь таунхаусы, которые возводятся по 214-ФЗ с заключением ДДУ. Кроме того, земля, на которой планируется построить дом, не всегда воспринимается банками как надежная, ликвидная недвижимость. Причина понятна: с точки зрения банкиров, загородный рынок более рискованный, менее предсказуемый, и на то есть причины, но это тема для отдельной статьи.

«Единственный банк на рынке, который сейчас предлагает программу непосредственно на подряд – «Сбербанк», – рассказывает Екатерина Лубяная, кредитный специалист компании «ФАКТ. Коттеджные поселки» и руководитель сервиса «Загородный кредитный помощник». – Ставка по программе от 11,6%, первоначальный взнос от 25%, кредит залоговый. По условиям использовать его можно как на единовременную покупку участка и подряда, так и отдельно на строительство дома. У него есть некоторые особенности, например, если залогом выступает участок, то максимальная сумма кредита составит до 75% от его стоимости». Если суммы недостаточно, добавляет кредитный специалист, есть два легальных способа увеличить размер займа. Во-первых, найти поручителя (кроме официальных супругов), что позволит сделать сумму больше на 1,5 млн рублей. Или выбрать другой объект залога, допустим, квартиру. Интересно, что объект залога по условиям Сбербанка может быть временным, но такое условие обязательно должно быть прописано в договоре на ипотеку. «Это удобно тем, кто планирует продать квартиру и переехать за город, но хочет дождаться, когда построится дом. Когда дом построен, и вы готовы переезжать, можно спокойно продать квартиру, а залогом станет участок и готовый дом», – рассказывает Екатерина Лубяная.

Но это еще не все условия самого активного банка-участника загородного рынка. Полностью строительство дома должен осуществлять один подрядчик, т.е. вариант, когда землевладелец заказывает фундамент у одной компании, а крышу и всё остальное у другой – здесь не работает. «Либо придется договариваться со строительной компанией, чтобы такие работы оформлялись через субподряд. Это может увеличить конечную стоимость и сумму кредита. Удобство для клиента здесь в том, что оплату подрядной организации банк осуществляет обычно двумя траншами согласно этапности, прописанной в договоре. А в договоре подряда покупатель может прописать комфортные для себя условия», – резюмирует Екатерина Лубяная.

«В среднем первоначальный взнос – от 25%, – объясняет Максим Ельцов, гендиректор «Первого ипотечного агентства». – Процентные ставки на участки и дом с участком варьируются от 11,5% до 14,5%, на строительство дома ставки чуть выше. Банков, которые активно кредитуют на этом рынке, намного меньше, чем на рынке городского жилья. Лучшие ставки у Сбербанка, «Связьбанка». Традиционно силен в кредитовании участков «Россельхозбанк».

К слову сказать, 22 апреля Сбербанк запустил новую акцию «Свой дом под ключ», дающую возможность строительства жилого дома в ипотеку по сниженной ставке от 10,9%. К сожалению, акцией могут воспользоваться пока что только владельцы участков в Москве, Подмосковье и Липецкой области. Кроме пониженной ставки, по условиям акции первоначальный взнос снижен с 25 до 20%. Как поясняет главный кредитор россиян, по условиям этой акции нет необходимости оформлять залог и поручительство до выдачи кредита, а также согласовывать смету с банком и предоставлять отчетность по использованию кредитных средств. «В программе Сбербанка работают только проверенные и аккредитованные партнеры-застройщики. Денежные средства на период строительства дома будут находиться на специальном счете в банке, а застройщик получит их только после завершения строительства, когда будет подписан акт приема-передачи», — отметили в Сбербанке. Очень похоже на систему с использованием эскроу-счетов, к слову. Но, как говорилось выше, пока что эта акция не распространяется на территорию Петербурга и Ленобласти. Но можно надеяться, что инициатива Сбера не затеряется в трех избранных субъектах.

Заложи и бери!

Итак, в классическом (российском) понимании ипотеки строящегося жилья на загородном рынке нет. Сам предмет залога, его ликвидность, ценность не совсем понятны банкам, которые привыкли «работать» со строящимися квартирами в городах. Но ситуация меняется. Недавно Банк ДОМ.РФ заявил, что запускает ипотеку на покупку жилого дома (готового или строящегося) без дополнительного залога. Новость, безусловно, важная для загородного рынка и для частного строительства. Но условия, мягко говоря, не самые выгодные. Ставка – от 12,5% годовых. Минимальный первоначальный взнос – 40%. При внимательном изучении условий выясняется, что ипотека дается на «приобретение земельного участка путем заключения договора купли-продажи и жилого дома путем заключения договора участия в долевом строительстве». Коттедж по ДДУ вряд ли кто-то будет строить. Так что Банк ДОМ.РФ как минимум что-то напутал, выдав желаемое за действительное или перепутав таунхаусы с частным домовладением. В связи с этим, как отмечают эксперты, особенно остро стоит вопрос компетентности сотрудников банков, которые занимаются кредитами на загородном рынке.

Тем не менее под реальный, ликвидный залог почти все банки выдают кредиты без привязки к загородной или незагородной недвижимости, а также по спецпрограммам на строительство дома с определенными обязательствами. «У «Россельхозбанка» есть целевые программы под залог имеющейся недвижимости на покупку новой по ставке от 10,6% годовых, причем первоначальный взнос вообще не потребуется. Сумма такого кредита составит до 70% от стоимости залога, но придётся отчитаться перед банком за целевое использование этих средств – зафиксировать, что строительство дома является разрешенным видом использования кредита в рамках целевого назначения», — рассказала Екатерина Лубяная.

«Отличительной особенностью целевого кредита является предоставление ипотеки под залог имеющейся недвижимости, а не приобретаемой. Это условие особенно актуально для тех клиентов, которым нужны деньги на строительство дома. Кредит предусматривает необходимость подтверждения в банке целевого использования средств. Размер кредита – не более 70% от стоимости имеющейся недвижимости», - рассказывает директор Северо-Западного федерального округа банка «ДельтаКредит» Павел Голубев.

Калькулятор итогов

Итак, подытожим. Если брать ипотеку на строительство дома, то придется «пожертвовать» другой недвижимостью, которая останется у банка в залоге. Это вообще не совсем ипотека – классический вариант предполагает, что в залог уходит купленная недвижимость. Кроме того, первоначальный взнос и процентная ставка — обычно выше, чем в «городских программах». Льготная ипотека для многодетных семей не распространяется ни на покупку земельного участка, ни на строительство дома.