Отличие первичного и вторичного рынков укладывается, на поверхностный взгляд, в простую формулу: новое/старое. И такое разграничение обычно не зависит от готовности первого и «срока жизни» второго. Какие факторы сегодня влияют на выбор потенциального покупателя, мечущегося между предложением от застройщика и частного лица (владельца и часто непосредственного жильца объекта)?

Этот вопрос особенно актуален на фоне определенных сложностей со спросом, которые проявились в 2013 году на рынке коттеджных поселков. Темпы реализации сохранились на приемлемом уровне ориентировочно у двух десятков наиболее крупных компаний, которые известны своими предыдущими и текущими проектами, здравым подходом к ценообразованию и формированию предложения. Но очень многие игроки столкнулись с проблемами. Судя по всему, дело не только в покупательской способности, но и в наметившемся кризисе доверия к девелоперам. Когда достроят? Достроят ли? Что получится в итоге? Кто будет соседями?

Сообщающиеся сосуды или соседние сегменты?

Возьмем пример: в начале 2013 года пятеро моих знакомых решили приобрести загородную недвижимость в организованных поселках Ленобласти. В итоге к декабрю картина оказалась такой: 1 участок в коттеджном поселке, 2 участка на вторичном рынке и 2 желания повременить с покупкой. Насколько характерны эти результаты в целом для рынка? Можно ли сказать, что привлекательность для потенциальных покупателей вторички как альтернативы коттеджным поселкам увеличится в связи со снижением интереса к ним в 2013 году?

«Мы оцениваем ситуацию на вторичном загородном рынке как стабильную, не отмечаем серьезныхколебаний по спросу и предложению в течение последних пары лет», — подчеркиваетзаместитель генерального директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. – «Покупатель, который не нашел себе объекта в коттеджном поселке на первичке по тем или иным причинам (возможно и не рассматривал данный вариант), обращается к вторичному рынку. Следует отметить, что здесь также имеются предложения в организованной застройке (сданных коттеджных поселках) более ранних годов формирования, где есть очевидные плюсы для покупателя: он приобретает дом в сданном объекте, коттеджи все построены, поселок обжит и уже известны будущие соседи. Кроме того, даже приобретая коттедж элитного уровня, клиент не всегда готов платить те суммы за обслуживание, которые диктуют управляющие компании или же планируют девелоперы в поселках на первичном рынке. Покупатель ищет не только дом, но и оценивает оптимальные будущие затраты на проживание».

«Интерес к коттеджным поселкам не снизился, просто он выглядит «скукожившимся» на фоне ещё более возросшего предложения. Плюс увеличилась потребность потенциальных покупателей в удобных финансовых инструментах – рассрочках и ипотеке, без которых теперь практически невозможно закрыть сделку. Например, как минимум половина клиентов «Золотых ключей» сейчас проходит андеррайтинг в различных банках. Но лидеры рынка в течение всего 2013 года сохраняли свои продажи на стабильном уровне», — делится директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина. – «На вторичном рынке ситуация тоже неоднозначная. Об объемах сделок судить сложно, но точно вырос период экспозиции объектов. Первичный и вторичный рынок – это не сообщающиеся сосуды по принципу «если на одном убывает, то на другом прибывает», а просто соседние сегменты. Если спрос падает или растёт, то в целом на весь загород, а дальше уже речь идёт только о пропорциях».

«Никоим образом не увеличится привлекательность вторичного рынка. Покупатели сравнивают предложение загородной вторички и первички. И то, что им не нравилось в 2013 году, еще меньше будет нравится им в 2014-м. Сокращение спроса на первичке говорит всего лишь об уменьшении количества денег у граждан и их желании совершать сделки, а не о перетекании спроса», — уверен руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО Дмитрий Сперанский.

Так сложилось, что не все интересанты понимают, в чем различие между коттеджным поселком и частным объектом в садоводстве или населенном пункте. Если это понимание не привносят грамотный менеджер и наглядный пример, то клиент с большой вероятностью предпочтет отказаться от организованного малоэтажного проекта в пользу старого-доброго-вечного. Мол, зачем переплачивать за что-то невразумительное? Стандартно неподготовленный покупатель считает, что плюс заключается исключительно в охране, а минус – в высокой ежемесячной плате за обслуживание. Да, где-то действительно может быть так, но в полноценном комплексе достоинств гораздо больше.

Как считает Елена Шишулина: «Если мы говорим о посёлках с готовыми домами, то их преимущества – новое, укомплектованное, прозрачное. То есть это новизна постройки, когда всё свежее, неистрёпанное годами, наличие необходимого покупателю комплекса инженерных сетей и полный комплект правоустанавливающих документов (по крайней мере, у добросовестного застройщика). В то время как на вторичном рынке с документами на участки и дома зачастую бывает множество проблем, которые не всегда можно разрешить. Если же мы говорим об участках с подрядом и без, то это возможность возвести дом «под себя», по своим пожеланиям и планам, и не занимаясь предварительно сносом обветшалых построек».

По мнению Дмитрия Сперанского: «Основные преимущества состоят в «свежести» домов: коттеджи устаревают довольно быстро, и сегодня дома, построенные 5-10 лет назад, не пользуются спросом среди покупателей. Они уступают более свежим постройкам по планировкам, используемым материалам и техническим решениям. Преимущества вторички в том, что покупатель приобретает ровно то, что видит, а не обещания. Ведь покупка даже готового дома на первичке – это всегда определенный риск: будет ли проект распродан и завершен целиком, как он будет содержаться и обслуживаться. Во всех этих вопросах покупателю приходится полагаться на слово застройщика. А при нынешнем спросе большая часть проектов не имеет перспектив быть успешно завершенными».

Новая вторичка

Конечно, большое значение имеет психология. Почему многие стремятся приобрести новое жилье? Помимо современных планировок их радует тот факт, что они будут первыми владельцами недвижимости. «Бывшее в употреблении» отталкивает определенную долю покупателей.

Хорошей декорацией к этому является современная расстановка сил на рынке городской недвижимости: помимо новостроек и классического вторичного рынка на арену вышла и заняла прочные позиции «новая вторичка» в эконом и комфорт-классах. Это идеальная категория для многих клиентов: квартира в недавно построенной, сданной и заселенной новостройке. Сочетание актуальных условий проживания, новизны пространства и отсутствия рисков ввиду полной готовности здания. Стоимость, естественно, выше, чем на стартовом этапе строительства.

По оценкам генерального директора агентства «Петербургская недвижимость» Сергея Дроздова, «новая вторичка» продолжит пользоваться высоким спросом в 2014 году и подорожает примерно на 8%. Рост мог бы быть и более интенсивным: его сдерживает постоянное пополнение конкурентоспособного предложения. Равновесие должно сохранятся, поэтому это влечет за собой спад популярности у иных категорий городской недвижимости: «новой и старой панели», «хрущевок» и «сталинок».

Нашел ли городской тренд отражение загородом?

Подобно тому, как в мегаполисе в строящихся новостройках раскупают малометражные студии, высок процент сделок с бюджетной земельной нарезкой в сырых коттеджных поселках. А вот с «новой вторичкой» дела обстоят хуже. Речь идет об инвестиционных покупках, а загородом они на данный момент остаются более редким явлением, чем в городе, хотя не исключены окончательно. Если не скупать все без оглядки, ориентироваться на крупные компании и перспективные локации, то удачно вложить деньги возможно. Однако последующая продажа может занять все-таки продолжительный период. В качестве «новой вторички» выступают готовые объекты: участки в максимально готовых коттеджных поселках, где не нужно ждать коммуникаций, ограждения, охраны и прочего. Сюда же подходят готовые домовладения.

Элитная недвижимость в городе и за его границами представляет собой примерно одно и то же: новые современные дома в самых лакомых местах.

Вместо «сталинок» и «старого фонда», так любимых многими в Петербурге, загородом выступают «старые» домовладения в престижных районах области: Всеволожском и Курортном.

Преданные поклонники остались, но большая часть потенциальных клиентов перестала рассматривать этот продукт: за предлагаемую цену можно приобрести отличное новое жилье в менее раскрученной географии. И тут дело уже за клиентом: это как выбор между квартирой в разбитом доме в центре и модным комплексом в спальном районе.

Частный сектор: цены «с душой»

Традиционный всплеск предложений на вторичном рынке происходит в конце весны и начале лета. Наиболее активный месяц – май, наименее – декабрь, поэтому если вы хотите получить полную картину, а не выбирать между несколькими вариантами, то логичнее ориентироваться на теплое время года. Разница по объему объявлений может быть в 3-4 раза.

На данный момент на территории Ленобласти и Петербурга предлагается порядка 700 участков и 1 тыс. домовладений (по данным ГК «БН»). Если в сегменте коттеджных поселков объем предложения домовладений уступает участкам, то в частном секторе картина несколько другая: на землях со статусом ИЖС участки составляют в среднем 35%, а дачи и коттеджи – 65%, в садоводствах наделы занимают около 40% и дома 60%.

Что касается стоимости, то на вторичке процесс ценообразования более субъективен и хаотичен. Владельцы сравнивают свои запросы со средними ценами, но не всегда в состоянии адекватно оценить свой продукт и к сумме начинают приплюсовывать «любовь и душу, которые они вложили в дом». Скорректировать стоимость в этом случае поможет либо затянувшийся срок экспозиции, либо совет риэлтора, к услугам которого продавец может прибегнуть. Из плюсов: в дело могут вмешаться непредвиденные обстоятельства, подталкивающие собственника недвижимости к быстрой продаже. В этом случае цена может быть частично занижена, но документы стоит проверить в два раза тщательнее. Ну и никто не отменял торг!

В силу того, что частному сектору характерно большое разнообразие стилевых решений и архитектурных концепций, даже своего рода пестрота, оригинальных объектов встречается на порядок больше, чем на организованном рынке. В результате, самые дорогие коттеджи обычно попадаются именно на «вторичке»: при желании можно найти дома, где есть и конюшня, и спа-комплекс с бассейном, и апартаменты для персонала.

Лидеры и аутсайдеры

Как Людмила Прокопьевна в «Служебном романе» интересуется «что сегодня носят?», так и мы узнаем, какие объекты на данный момент на рынке загородной недвижимости популярны.

«Наиболее покупаемыми остаются бюджетные участки в среднем по цене до 500-700 тыс. рублей, инженерно-подготовленные участки (зачастую желание приобрести ИЖС) до 1,5 млн. рублей и участки с объектами в СНТ/ДНП до 1- 1,5 млн. рублей», — резюмирует Ольга Трошева. – «Если же рассматривать сделки на вторичке с объектами в коттеджных поселках, то, как правило, клиент желает уложиться в среднем в сумму от 7-7,5 до 10 млн. рублей в зоне на удалении до 50-60 км от города».

«Самыми популярными остаются инженерно подготовленные земельные участки площадью 6-10 соток и по невысокой цене — в пределах 500 тыс. рублей. А лучше дешевле. Либо таунхаусы небольших размеров (60-70 кв.м) по цене в пределах 3 млн рублей. Наименее популярны таунхаусы больших размеров (более 120 кв.м), если только они расположены не в Курортном районе, ну и в целом все объекты с неудачным соотношением цена-качество, не отвечающие потребностям того класса, в котором они заявлены. Когда мы опрашивали покупателей «Золотых ключей», почему они выбрали именно наш проект, на втором месте после ссылки на удачное местоположение стояла именно формула «соответствие цена-качество», — считает директор по маркетингу ЗАО «УК «СТАРТ Девелопмент» Елена Шишулина.

«На рынке востребованы проекты самой разной цены и самой разной площади, как и на автомобильном рынке существует спрос на автомобили всех марок. Главное, чтобы цена соответствовала качеству в представлениях покупателей. Большинство же объектов предлагается все еще по завышенным ценам», — резюмирует Дмитрий Сперанский.

«Спрос на рынке вторичной загородной недвижимости не увеличится после снижения интереса к объектам первичного рынка недвижимости, поскольку локомотивом всего загородного рынка является именно стройка. Как правило, вслед за увеличением спроса на «первичку» растет и интерес к «вторичке», при этом не все объекты могут оставаться конкурентоспособными на обоих рынках. Самые дорогие дома вторичного рынка стоимостью от 20 млн. руб. могут быть более востребованными, чем на первичном рынке, поскольку они являются полностью готовыми, и вблизи них уже не ведется стройка. Дешевые объекты конкурируют за счет более низкой стоимости, а владения средней ценовой категории, к сожалению, не имеют существенных преимуществ», — отмечает Юлия Барахтина, директор АН «Бекар». – «Таким образом, на текущий момент спрос на всем рынке загородной недвижимости снизился приблизительно на 2-3%. В ближайшее время можно ожидать незначительное снижение цен сначала на первичном рынке и затем уже и на вторичном. В целом сейчас самыми востребованными объектами остаются земельные участки без домов, сделки по которым составляют порядка 30 – 40% от общего количество сделок на рынке вторичной загородной недвижимости. Тем временем, обещанный бум таунхаусов закончился, так и не начавшись, поскольку сейчас в лидеры выбилось малоэтажное строительство».

По мнению экспертов, вторичка идет в одной упряжке с первичкой, и в ближайшей перспективе повышения цен не произойдет ни у частников, ни у застройщиков, ввиду отсутствия оснований для этого. А это значит, что сегодня, вне зависимости от того, на каком рынке вы приглядываете предложение, излишняя спешка будет необоснованным решением.

Автора: Наталья Таран

Источник: Poselkispb.ru