Загородный рынок в начале осени: экономкласс не в чести, эскроу на подходе

Загородный рынок в начале осени: экономкласс не в чести, эскроу на подходе

Пока всё внимание обращено на рынок городских новостроек, загородные девелоперы тихо и не спеша продают землю, заводят дружбу с банками, реализуют свои проекты. И всё это вдали от дискуссий про сокращение ипотеки, снижение спроса, сложности с проектным финансированием. Они живут и работают в другой реальности.

Минувшее лето не стало прорывным на загородном рынке. Практически не повлияло на спрос и продажи введение эскроу-счетов и проектного финансирования — горожане не ринулись в малоэтажное заКАДье. Проблемы ближайшего загорода никуда не деваются — сомнительная транспортная доступность, отсутствие инженерных коммуникаций и социальной инфраструктуры. Кроме того, медленно идёт процесс вовлечения банков в кредитование покупки загородной недвижимости и строительства загородных домов. Хотя поговаривают, что планируется запустить схему эскроу-счетов и для индивидуального домостроения.

Статистика продаж

По статистике экспертного бюро «Сперанский», последние пять лет август оказывается результативнее других летних месяцев на 12-14%. Этот год не стал исключением — 119 сделок на сумму 302 млн рублей. Тем не менее, летние показатели оказались хуже, чем годом ранее — 376 сделок на сумму 874 млн рублей. Падение составило 4%. 94% сделок — продажи участков. Средняя стоимость за сотку составила 199 тыс. рублей. В то же время, отмечают аналитики бюро «Сперанский», всё больше продаётся дорогих участков, участок за 7 млн — уже не редкость. В рамках информ-обмена можно проследить динамику дорогих сделок: за лето 2017 года — 16, 2018-го — 46, в 2019 году — 67 сделок. При этом число сделок с дешёвыми участками сокращается, что говорит о поляризации доходов. Летом 2017 года — 103, летом 2018 года — 115, 2019-го — 78. Таким образом, при продолжении роста числа дорогих продаж снижается количество сделок с дешёвыми наделами.

«По сравнению с прошлым годом летом мы зафиксировали небольшое снижение количества сделок. Но важно, что при этом вырос средний чек на 200 тыс. рублей, что весьма существенно. В последнее время это общий тренд на загородном рынке растет количество дорогих сделок, а дешевых падает», — отмечает Ольга Райчук, директор инвестиционных проектов Jensen Group.

«В этом году мы видим изменения в средней суммы сделки. 1,7 млн рублей за участок — показатель текущего года, летом прошлого года — 1,5 млн. рублей», — говорит Сергей Балуев, директор по продажам компании «ФАКТ. Коттеджные посёлки».

В то же время официальная статистика фиксирует снижение объёмов ввода индивидуальных домов. В Ленобласти в январе–августе, по данным Петростата, построено 500 тыс. кв. м жилья — на 15,6% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Хотя и многоквартирную недвижимость в области стали строить меньше — на 11%. Так что это снижение характерно для всего рынка новостроек в регионе.

Очевидно, что на объёмы продаж не так, как ожидалось, повлияли нововведения в долевом строительстве, которые вступили в силу с 1 июля. Хотя некоторые девелоперы ощутили его на себе.

«Лето было динамичным: в июне мы наблюдали небольшой спад, в июле и августе мы увидели ощутимый рост клиентского интереса и количества сделок. Рост связан с повышением строительной готовности в очередях наших коттеджных посёлков рядом с городом. Повлияло на улучшение продаж и снижение ажиотажа на городском рынке, и корректировки ставок по ипотеке. В июле они достигли отметки, сопоставимой с рекордом прошлым летом и составили 9,8% (в 2018 году — 9,5% годовых). Результат на фоне этих и других изменений мы получили ожидаемый и оптимистичный», — рассказывает Сергей Балуев. Он также отмечает, что всё больше заметен интерес в сегментах «комфорт» и выше к качеству строительства коттеджного посёлка, инфраструктуре и эстетическим характеристикам. «В частности, мы видим спрос на готовые предложения «дом+участок». Ориентируясь на эти данные, мы формируем комплексные банковские программы по покупке участка и строительного подряда. Воспользоваться ими через сервис «Загородный кредитный помощник» могут как наши покупатели, так и аудитория коллег по загородному рынку», — говорит Сергей Балуев.

Тенденцию того, что покупатели ориентируются не только на стоимость проекта, но и всё больше на его качество, подмечает и Александра Давыдова, архитектор семейной компании «ОД-Фамилия»

«Покупатели этим летом были активнее — больше посещали посёлки, больше звонили. Бум спроса в этом году пришёлся на одноэтажные дома. Причём если раньше клиенты искали дом, ориентируясь только на конструктивный материал, то теперь выбирают именно проект дома, а используемые материалы готовы обсуждать», — говорит она.

К сожалению, рост ставок по ипотеке так же, как в городе, отразился на загородном рынке, где активность банков ещё крайне низка. По словам Сергея Балуева, средние показатели лета по сделкам с привлечением кредитных средств банков составили 17,5% — в прошлом году данный показатель колебался в районе 28-30%, но сейчас эта форма оплат снова начала вызывать интерес покупателей, т.к. условия (в первую очередь ставки) становятся более привлекательными. 

«Более того, благодаря тесному сотрудничеству с банками летом нам удалось сделать комфортнее и сроки от подачи заявки на ипотеку до подписания — они стали короче практически на 1 неделю. Если ещё весной средний срок такого процесса составлял 28 дней, то сейчас — около 19 дней. Средняя сумма заёмных средств по сделкам за последние три месяца — 1 112 000 рублей. В ипотеку в основном приобретаются участки в проектах комфорт-класса высокой степени готовности «ПриЛЕСный», «ПриЛЕСный-2», «Кокосы» и «Кавголовские Холмы»», — рассказывает эксперт.

Ситуация может измениться в лучшую сторону, если на загородном рынке смогут внедрить систему эскроу-счетов. С такой инициативой в начале сентября выступил Минстрой. Идея была распространить проектное финансирование на строительство индивидуальных домов (ИЖС). Правда, инициатива на словах и закончилась, серьезного обсуждения она не получила. Сейчас подобная схема используется при выделении госсубсидий для льготников. Бюджетные деньги бронируются для фирмы, которая возводит коттедж, получить она их может только после окончания строительства. Но проблема заключается не только в том, что банки боятся, что их деньги бесконтрольно закопают в песок и бетон или отправят в бандеролях в офшор, а в том, что строящийся и даже построенный дом является довольно сомнительным залогом для банка, ликвидность такой недвижимости недостаточна для ипотечного залога.

В любом случае для загородного рынка важно, что федеральные чиновники, пусть даже редко, вспоминают о таком серьезном ресурсе для увеличения ввода жилья, как индивидуальное домостроение.

Новые предложения

В августе загородный рынок пополнился несколькими свежими проектами. Самый необычный — коттеджный поселок Oliki Verde («Олики Верде») в Ропшинском сельском поселении Ломоносовского района Ленобласти. Территории КП в 14,7 га поделена на 187 надела. Статус земли — ИЖС. Планируется подключение воды, электричества и газа. Компания Richness Realty предлагает приобрести все участки и проект, который, к слову, разработан неким итальянским бюро, одним лотом за 65 млн рублей.

Jensen Group запустил продажи в коттеджном посёлке «Сосновские Озера Forest lounge», который создаётся в посёлке Сосново Приозерского района Ленобласти. Рядом расположены также другие проекты компании — КП «Сосновские озера-1» и КП «Сосновские озера-2». Стоимость участка в 6 соток 890 тыс. рублей.

В Мельниковском сельском поселении Приозерского района начались продажи в КП Vuoksa Joky («Вуокса Йоки») от компании Next Point Invest. Предлагаемые участки имеют площадь 10–24,5 соток. Стоимость – от 675 тыс. рублей.

В коттеджном поселке «Хутор YOHTA» («Хутор Йохта»), который расположен во Всеволожском районе Ленобласти, вблизи деревни Капитолово, предлагаются в продажу 26 участков, которые реализуются с подрядом. Статус земли — ДНП. Для покупателей разработано три типовых проекта: Yohta Lucky площадью 133 кв. м, Yohta Dream площадью 144 кв. м и Yohta Inspiration площадью 180 кв. м. Цена 133-метрового дома с участком — 11,4 млн рублей.

Компания «Инпром» приступила к продажам участков в КП «Финская деревня ЮГ», который реализуется вблизи деревни Старые Черницы Гатчинского района Ленобласти. Территория коттеджного посёлка поделена на 244 надела площадью от 6 до 12 соток Статус земли — ДНП. 6 соток обойдутся в 600 тыс. рублей.

Самые выгодные акции

Осенью девелоперы продолжают соблазнять клиентов большими скидками и акциями. Более 500 тыс. рублей предлагает сэкономить компания Shtab при покупке участков в трёх проектах: «Северные террасы», «Охта», «Софийские сады». В КП «Софийские сады», который находится между деревнями Вартемяги и Колясово Агалатовского сельского поселения, можно приобрести участок 11,8 соток за 3,3 млн с выгодой 122 тыс. рублей. Максимальный дисконт 529 680 рублей — при покупке участков в посёлке «Охта», который реализуется на территории Агалатовского сельского поселения к северу от деревни Вартемяги и к западу от деревни Касимово. Надел площадью 23,5 сотки можно приобрести за 5 млн, а не за 5,52 млн рублей без акции.

Ещё больше можно сэкономить в КП «Хутор близ Извары» от Parabola Group, который расположен в Ломоносовском районе, близ деревни Никольское — до 25%. Так, участок №44 площадью 21 сотка предлагается на 200 тыс. рублей дешевле — вместо 2,1 млн рублей его можно приобрести за 1,9 млн рублей. Надел №23 размером 27,7 соток можно приобрести с выгодой 700 тыс. рублей — также за 1,9 млн рублей.

Компания «ФАКТ. Коттеджные посёлки» в сентябре снизила минимальные цены в своих поселках. Так, в КП «Кавголовские Холмы» у Кавголовского и Курголовского озер минимальная стоимость участков стартует от 1,6 млн рублей, в посёлках «Сосновый Пляж» на берегу оз. Пионерское и «Нева-да» рядом с побережьем Невы — от 910 тыс. рублей за надел. Причем, в посёлке Выборгского района, в сентябре действуют специальные условия на 4 участка прямо у воды (от 254 тысяч рублей за сотку и скидки на первый взнос). В «Любимово» самый недорогой участок ИЖС стоит от 1 млн рублей, там же сейчас есть возможность выбрать наделы без магистрального газа по желанию покупателя. А на 1-й линии озера Отрадное в КП «Отрадная Бухта» минимальная стоимость снижена на 400 тысяч рублей ( до 1,1 млн рублей) и остался всего один видовой участок.

Всего голосов: 0
Вы можете оценить материал от 1 до 5

Добавить комментарий