Январская интрига: сделок меньше, денег больше, тормозная ипотека

Январская интрига: сделок меньше, денег больше, тормозная ипотека

Начало года на рынке загородной недвижимости выдалось необычным. Зима так и не пришла. Чем скорее всего обескуражила многих потенциальных покупателей недвижимости и негативно повлияла на спрос. Помехой для сделок стала и объявленная, но незапущенная льготная ипотека. Тем не менее поводов для грусти нет. Да и для радости тоже.

На загородном рынке царит недоумение. Государство пообещало льготную ипотеку по ставке до 3% годовых, некоторые девелоперы уже анонсируют на своих сайтах возможность такого кредитования, которого нет, да и условия получения такого кредита не совсем ясны. Единственный пока что официально заявившийся кредитор Россельхозбанк вовсю принимает заявки, но ничего не выдает. Обещает начать с марта. Вполне возможно, что многие покупатели, которые хотели воспользоваться ипотекой, отложат покупку до марта, а если со всеми процедурами, то и до апреля. Что вряд ли позитивно скажется на сделках. Интрига сохраняется.

Провал неполный
Ничего нет удивительного в том, что январь на загородном рынке не задался. В прошлом году активность на этом рынке прыгала от недели к неделе, как говорили девелоперы. Этот год вряд ли станет исключением — по крайней мере пока что никаких предпосылок для этого не видно.

Согласно данным экспертного бюро «Сперанский», в январе был зафиксирован абсолютный минимум активности покупателей за все годы наблюдения. На 97 участвующих в информ-обмене проектов было заключено всего 43 сделки: 38 участков, 4 коттеджа и 1 таунхаус. Но в этой бочке дегтя не обошлось без ложки меда. «Выручка в этом месяце оказалась далеко не самой низкой из-за того, что в упомянутом числе продаж прошло немало сделок с дорогими проектами», — отмечается в отчете аналитиков. В январе был установлен абсолютный рекорд по средней цене договора, средней стоимости проданного участка и средней цене реализованной сотки. Все эти параметры оказались существенно выше, чем в прошлом году. Средняя цена реализованного участка составила 3,76 млн рублей (в среднем за 2019 год – 2,49 млн). Средняя цена сотки – 266 тысяч рублей (в среднем за прошедший год – 208 тыс., а в 2018 – 170 тыс.). В январе стоимость самых дорогих купленных участков превысила 30 млн рублей. Четверть реализованных в январе наделов оказались дороже 6 млн рублей за лот. Суммарная выручка девелоперов в январе составила 226 млн рублей. «На рубеже года мы всегда наблюдаем увеличение доли высокобюджетных сделок. Часть покупателей успевают завершить покупку до нового года, кто-то затягивает подписание и доводит сделку до конца лишь в январе. Этот год – не исключение. Но поскольку в среднем и нижнем ценовом сегменте спрос сократился, преобладание дорогих продаж более заметно», – отмечает Дмитрий Сперанский, руководитель Экспертного бюро «Сперанский». Такими образом, с одной стороны, на рынке спад — спрос уменьшился, а с другой — обороты у девелоперов выросли.

По конкретным проектам ситуация также не может оцениваться однозначно, ни со знаком «плюс», ни со знаком «минус». «Январь был достаточно активным месяцем, – рассказывает управляющий коттеджным посёлком «Suvantojarvi» Артём Чесноков. – Обращения и визиты начали поступать уже с 4 января. Некоторые даже успели подписаться и оформиться, некоторые «ушли» в февраль. Теплая погода скорее сыграла положительную роль на рынке: при такой сырости сразу виден грунт и возможные топи по участкам. Для нас это не принципиально, так как все участки ровные и сухие в любое время года. Для нас скорее сырость и дожди сказались негативно именно в настроении, так как в такую погоду хочется лежать у камина с глинтвейном. Но желание покупателей и хороший спрос дал о себе знать несмотря на нашу сырость, да и роза ветров дожди от нашего поселка гонит прочь. Февраль начался со спада, но сейчас набирает темп».

Скорее всего на спрос не могли не повлиять слухи о запуске чуть ли не с января «сельской ипотеки». Срыв сделок зафиксировали агентства недвижимости, ведущие продажу домов на вторичке: клиенты откладывали покупку до того, как заработает сельская ипотека. И понять их можно – 3% годовых значительно меньше «от 9%». Россельхозбанк, единственный банк, который обещает ипотеку под 3% годовых, уже сейчас принимает заявки, но выдавать сельскую ипотеку планирует начать только с марта. А может, и позже (зависит от правительства, которое должно подписать постановление по уполномоченным банкам), пока же внося со своей стороны лишь неразбериху в планы покупателей. Причем стоит учитывать, что распространяться сей кредитный продукт будет на готовые дома или на дома, строящиеся подрядной организацией, которую одобрит банк. На участки без подряда такой кредит получить будет нельзя.

Новые поселки
Несмотря на то, что в прошлом году на загородном рынке спрос постоянно «прыгал» от низкого к невысокому, официальная статистка утверждает, что строить собственных домов россияне стали больше. Власти Ленобласти заявляют о рекордном строительстве индивидуальных домов – 1,4 млн кв. м! Почти половина от всего построенного в регионе жилья (2,9 млн кв. м). Такие показатели зафиксированы впервые, ранее доля частников не превышала 30% от общего объема. Некоторые эксперты полагают, что с льготной ипотекой частное домостроение способно вырасти еще на 15%. Девелоперы, возможно, инстинктивно чувствуют, что ситуация на рынке может измениться в лучшую сторону, и активнее запускают новые проекты, чтобы воспользоваться этими улучшениями.

В начале года началось бронирование участков в КП «Весна», который реализует девелоперская компания «Зелёная долина» вблизи деревни Пустынка Тосненского района Ленобласти, в 21 км от Петербурга. Старт официальных продаж намечен на март. Срок сдачи — IV квартал 2020 года. В продажу будут выведены 108 участков площадью 5,9 до 12,1 соток (ИЖС) без подряда. Минимальная цена — 614 тыс. рублей.

Компания «Сигмакс Девелопмент» в начале января официально представила свой новый проект «Кинза». Цены стартуют от 600 тыс. рублей за участок. КП «Кинза» находится во Всеволожском районе, в 12 км от города рядом с д. Хапо-Ое. Первоначально в продажу было выведено 80 участков площадью от 8 до 20 соток. Земля находится в статусе ИЖС. Из коммуникаций планируется проведение электричества мощностью в 15 кВт, магистральный газ, а также центральное водоснабжение. Судя по сайту «Сигмакса» 18 участков уже проданы (видимо, продажи-бронирования открылись раньше января), и сейчас в продаже наделы по цене от 1,1 млн рублей.

Более дешевый проект — участки от 308 тыс. рублей предлагает приобрести ДНП «Ромашкинские усадьбы» в КП посёлка «Ромашкинские усадьбы». Новый поселок появится вблизи деревни Ромашки Приозерского района Ленобласти, в 90 км от Петербурга. Из коммуникаций — только электричество. Площади наделов — от 8 до 25 соток.

Еще дешевле предлагаются участки в КП «Тигода» (лет десять назад это название прочно ассоциировалось с водкой «Тигода», которую производили в Киришах, хотя на самом деле это река). 12 соток в этом КП обойдутся в 198 тыс. рублей. В поселке запланировано 132 участка площадью от 12 до 20 соток. Девелопер отмечает, что каждый участок имеет милицейский адрес, так что возможна «прописка». КП расположится в Тосненском районе, массив «Агротехника», в 96 км от Петербурга. КП на востоке граничит с крупным лесным массивом, а на юго-западе — с рекой Тигода.

Ну и участки не для всех. Компания  Clever Grad запустила в продажу землевладения в КП «Prime4you» в Выборгском районе Ленобласти, в 50 км от Петербурга. В поселке всего 4 участка площадью более 1 га каждый. Минимальная цена надела – 14 млн рублей. Среди коммуникаций – 15 кВт электричества. Поселок окружен лесным массивом, имеет собственный пляж и собственный спуск для лодок.

Акции февраля
Активность на рынке загородной недвижимости не затихает даже зимой, хотя традиционной зимы в этом году нам увидеть не пришлось. Активность видна уже по количеству новых проектов, которые вышли на рынок в начале года. Хотя некоторые девелоперы, судя по их сайтам, до сих пор празднуют Новый год и не обновляют свои порталы. Также не совсем понятна судьба КП «Разметелево» – компания «1-я Академия недвижимости» обещала запустить его в ноябре, но пока что воз, как говорится, и ныне там. Но вернемся к акциям, доступным в феврале.

Компания Apriori Development Group предлагает сэкономить до 7 млн рублей при покупке участка с готовым домом. Так, коттедж площадью 209 кв. м на 28 сотках с учётом дисконта обойдется в 10,9 млн рублей, без скидки – в 17,65 млн. КП «Новая Романовка» (ранее «Антоновка») расположен во Всеволожском районе, в 12 км от КАД, в окрестностях села Романовка.

Большую скидку – до 30% – предлагает компания «Армада-групп» покупателям участков в КП «Графская Славянка». Минимальная стоимость — 804 тыс. рублей за участки от 6 соток. Таким образом, наименьшая выгода может составить 160 тыс. рублей. КП «Графская Славянка» находится в Гатчинском районе Ленобласти недалеко от посёлка Марьино, на границе с Пушкинским районом Петербурга. 

Скромные 370 тыс. рублей можно в феврале сэкономить на покупке дуплекса площадью 103 кв. м в КП «Новая Ижора», который реализует компания «Заневский». Базовая стоимость такого жилья составляет 8 370 000 рублей. Так что для ровного счета придется заплатить всего 8 млн. Дом должен быть сдан к концу этого года. «Новая Ижора» располагается на территории Пушкинского района, в 9 км от КАД, в непосредственной близости от города Колпино.

Всего голосов: 0
Вы можете оценить материал от 1 до 5